房地产行业2024年展望：政策聚焦化风险，加速行业新均衡

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2024 年 01 月 15 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2679.922873.833067.743261.663455.573649.492023/12023/42023/72023/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 2 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2024.01.15 《建立城市房地产融资协调机制——加大融资支持力度，落实地产风险化解》2024.01.15 《24 年第 1 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2024.01.07 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com 房地产行业 2024 年展望—— 政策聚焦化风险，加速行业新均衡 [Table_Summary] 投资要点：  2023 年部分真实数据与我们 2022 年底预测大致无差，投资端数据出现较大误差。我们在 2022 年底对 2023 年销售的预测数据基本在范围之内，而新开工、建筑工程、房地产开发投资等投资类数据出现较大偏差。我们对于 2023 年投资数据的预测，一方面认为疫情放开后企业投资意愿会出现一定改善，一方面认为行业会积极展开停工项目的复工复产，从而使得投资数据在 2022 年基数上实现小幅增长。但是很遗憾，虽然我们判断一旦以上假设不成立，行业投资存在失速风险（体现在预测 2023 年投资累计增速下限-3.8%，新开工面积累计增速下限-5%），但市场下行速度仍然超过预期，房地产投资增速、新开工面积增速截至 2023 年 11 月分别是-9.4%和-21.2%。  对 2024 年的主要展望：  政策关注供给侧，重点防范行业风险。我们认为中央经济工作会议已经表达对2024 年要求，即‚坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。‛考虑到会议将房地产问题主要放臵在‚持续有效防范化解重点领域风险‛章节，体现对当前房地产稳定高度重视。此外关于‚三大工程‛提法，涉及‚加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等‛，可一定程度稳定投资，确保多层次供给体系可有序合理。  以上高层会议发言使得我们认为 2024 年行业在供需两侧仍将出台更多扶持政策，以确保市场进入平稳健康状态。稳定行业发展信心，杜绝行业重大风险，稳定企业主体运营，革新行业发展模式已经成为目前市场工作核心。基于以上因素，我们认为对于 2024 年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、保交楼资金、三大工程投放资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入起到正面拉动。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下 2024 年施工增速在-0.8%和-10.2%、对应投资增速在-2.7%和-10.7%。  需求侧政策效果叠加，后半段销售或将企稳。从趋势而言，2023 年岁末销售在低基数基础上仍同比下跌。2024 年年初对应销售高基数，在 2023 年岁末销售低迷的影响下同比变动趋势承压。进入 2024 年中后段，行业在政策稳需求、去库存、降供给的指导下，市场销售或存在降价放量，问题逐步出清。与此同时，如一线城市 2023 年 9 月初出台的认房不认贷政策，也需时间传导臵换链条。稳需求政策层层加码，我们认为这类政策效果在 2024 年会更加显现。  乐观和悲观预期下 2024 年新开工增速在-8%和-15%，土地购臵金增速-7%和-11.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在-4.5%、-9.1%和-14.8%。  我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低，继续看好行业三阶段信用修复。1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H 股-中国海外发展、华润臵地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的臵业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城 A；4）园区：张江高科。  风险提示： 1）2024 年在开发商去库存压力下，房价下行是主要风险。2）房企融资压力目前有边际改善，但不排除 2024 年仍有企业出现信用风险。3）三大工程实际落地资金难以观测，对行业投资修复效果有待观察。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2023 年行业回顾：销售处于预测下限，投资和新开工下行超出预期 ....................... 6 1.1 2023 年行业需求情况：信心有待修复，政策持续蓄力 .................................... 7 1.2 2023 年行业投资情况：投资增速下行，资金来源不足 .................................... 9 2. 2024 年行业展望：政策帮扶加大，化解行业风险 .................................................. 12 2.1 先立后破，政策持续加码............................................................................... 12 2.1.1 总量已明显超跌，预计后续走稳 .......................................................... 12 2.1.2 海外环境改善，降息空间明显 .............................................................. 13 2.1.3 因城施策，需求侧政策持续发力 .......................................................... 14 2.1.4 推动供给侧稳定，加快三大工程布局 ................................................... 15 2.2 2024 年行业销售预测 ..................................................................................... 16 2.3 2024 年行业投资预测 .....................