房地产行业研究周报：PSL注入经济活力，地产投资边际向好

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 01 月 07 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:新政后北京市场韧性良好，关注普宅调整落地效果》 2024-01-01 2 《房地产-行业研究周报:京沪新政后市场反响如何？》 2023-12-24 3 《房地产-行业研究周报:基本面继续筑底，政策传递积极信号——统计局 11 月数据点评》 2023-12-17 行业走势图 PSL 注入经济活力，地产投资边际向好 行业追踪（2023.12.30-2024.1.5） PSL“靴子落地”，三大工程有望提速 从 PSL 余额看，自 22 年 10 月 PSL 短暂重启后，PSL 余额处持续下滑通道。本次单月新增 3500 亿，新增规模处历史高位。对比历史棚改周期：1）14 年 12 月-16 年 12 月，PSL 月均新增规模 979 亿，期内单次新增最高 3831 亿（14 年12 月），接近本次水平。2）17 年 1 月-19 年 3 月，PSL 月均新增规模 551 亿，期内单次新增最高 1510 亿(18 年 2 月)，显著低于本次水平。3）22 年 9-11月，PSL 短暂重启 3 个月，或主要支持保交楼与基建方向，PSL 月均新增规模2100 亿，期内单次新增最高 3675 亿。PSL 月均新增规模 2100 亿，期内单次新增最高 3675 亿。12 月 2 日，央行行长表示为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。我们认为，psl 具备长期稳定、成本适当的资金属性，与三大工程资金整体适配。本次 psl 增量贷款如期落地已从资金端为三大工程推进铺平道路，同时有望稳定市场对后续补充资金持续性的预期。对照历史经验来看，未来 psl 投放仍具增量空间，预计力度较大且频率较快，资金支持下三大工程建设有望于 24 年加速落地。 利率仍具下行空间，多渠道资金提供支撑 从利率角度看，目前 PSL 利率为 2.4%，较 1 年期 MLF 利率低 10BP ，不排除24 上半年 MLF 继续下调可能，预计 psl 利率仍有下降空间。从资金来源看，我们认为城改除财政资金外，城市更新基金、地方政府债券、企业债等方式或将共同发挥作用。截 23 年前 9 月，保障性安居工程专项年内债累计发行 4613 亿元，占比总专项债 9.6%。我们预计专项债、银行中长期贷款未来对三大工程仍将保持较大支持力度。 城中村改造拉动万亿投资，PSL 撬动资金形成合力 根据测算，我们预计未来 5 年 21 城城改年投资额可达 0.9 万亿，对三大工程投资端形成较强支撑。根据测算，我们预计未来 5 年 21 城城改年投资额可达 0.9 万亿，对三大工程投资端形成较强支撑。考虑 psl 对投资撬动作用明显，我们认为本轮城改与棚改有类似之处，从运作流程看，或为政策性银行将高等级债券及优质信贷资产抵押从央行处获得 PSL 贷款，政策性银行拿到贷款后发放至地方政府，用于拆迁费支付；后政府收回整理城中村拆迁土地出让给开发商，土地出让金收入为PSL 贷款还款来源。故我们认为在以国央企、城投等主体完成一级土地开发后，有望带动更多开发商等资金介入二级开发投资，我们看好聚焦于一二线的新一轮城改助推地产投资边际向好，激发整体产业链经济活力。 元旦假期因素影响新房，二手房维持 2 成增速 新房市场本周成交 215 万平，月度同比-54.80%，相较上月下降 44.58pct；累计库存 15655 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 140万平，月度同比+23.41%，相较上月下降 15.79pct。12 月 25 日-12 月 31 日，土地市场本周成交建面 6612 万平，滚动 12 周同比-16.56%；成交总额 1258 亿元，滚动 12 周同比-8.14% ；全国平均溢价率 2.12% ，滚动 12 周同比+0.71pct。 本周申万房地产指数-2.92%，较上周下跌 2.60pct，涨幅排名 20/31，领先沪深300 指数 0.05pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-4.45%，较上周下降8.58pct，涨幅排序 8/11，跑输恒生指数 1.45pct；克而瑞内房股领先指数为-5.40%，较上周下跌 10.54pct。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计 24 年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%2023-012023-052023-09房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. PSL 注入经济活力，地产投资边际向好 .................................................................................... 3 投资建议 ...................................................................................................................................................... 4 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................. 5 2.1. 政策梳理 .............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 .........................................