房地产行业事件点评报告：住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度

行 业 研 究 2024.01.06 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,322.83 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 14.84 平均股价(元) 5.06 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《销售同比走弱，政策传导可期——12 月百强房企销售点评》2024.01.01 《多城推进“以旧换新”影响几何？》2023.12.25 《保障房启动，新模式逐步清晰——新一轮保障房启动点评》2023.12.21 《销量单月降幅收窄，投资端数据触底——11 月统计局房地产数据点评》2023.12.15 事件：1 月 5 日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，以支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。 拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，全方位支持住房租赁市场发展。本次意见稿提出的多元化投融资渠道包括：1）增强金融机构住房租赁贷款投放能力；2）拓宽住房租赁企业债券融资渠道；3）支持发行住房租赁担保债券；4）稳步发展房地产投资信托基金；5）引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。以上金融产品涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、信托基金等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。 加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。 1）保障性租赁住房方面，目前项目盈利情况良好，从已上市 REITs 来看，华润有巢 REIT、红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 以及华夏北京保障房 REIT 基金 2023 年上半年收入分别为 3872.06 万元、2753.9 万元、3814.07 万元以及 3631.16 万元；2023 年上半年分红金额分别为 3923 万元、1899.99 万元、4696 万元以及 1912.5 万元，完成高比例分红。其中华润有巢 REIT 在可供分配金额和分派率方面有不错的表现，2023 年上半年基金可供分配金额 3207.07 万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133.37%，分派率为 5.35%，相较招募说明书同期预测的 4.01%，提升了 1.34个百分点； 2）市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于 2021 年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，万科泊寓也已自 2023 年 6 月起，单月利润连续回正。 以上数据表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的金融产品给到的融资成本。 住房租赁供给侧的结构性改革，将有效增加配租型保障住房供应，加速构建房地产发展新模式。原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体，现在则在原有以租为主的住房保障体系基础上，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。我们认为，针对住房租赁市场金融力度的加强，将有效增加配租型保障性住房供应，加速构建房地产发展新模式。 持续看好住房租赁市场的机构化、规模化、头部化。从海外市场来看，机构化是住房租赁发展的长期趋势，2021 年，日本、美国、德国、新加坡的机构渗透率分别达到 79.2%、52.7%、36.7%和 68.4%。本次征求意见稿也提出了“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”。其中具体提到，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -31%-24%-17%-10%-3%4%11%23/1/623/3/2023/6/123/8/13 23/10/25 24/1/6房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营。我们认为住房租赁的规模化效应，可能会在筹房成本、建造成本、经营管理效率、融资成本等多个层面，住房租赁市场本身盈利较薄，有望持续推动头部化发展。截至 2023 年年底，管理规模居前的长租公寓品牌主要包括万科泊寓、龙湖冠寓、翎寓国际、魔方生活服务集团等。 投资建议：住房租赁商业模式已初步跑通，叠加更大力度的金融支持，存量房屋将被有效盘活，配租型保障住房将有效增加，助力加速构建房地产发展新模式。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 1 月 5 日汇率折算为人民币；2）天地源、天健集团、城建发展、保利发展、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于Wind 一致预测平均值。 收盘价元/股1月5日2022A 2023E 2024E 2022A 2023E2024E2022A 2023E 2024E天地源600665.SH3.80.40.60.79.16.55.33.45.16.2天健集团000090.SZ4.51.01.01.15.34.64.019.518.3220.92城建发展600266.SH4.6-0.60.50.7-8.29.96.6-9.310.5315.86招商蛇口001979.SZ8.70.40.71.130.311.68.142.667.597.0保利发展600048.SH9.21.51.71.89.65.55.1183.5200.8216.4金地集团600383.SH4.21.41.21.37.43.43.361.155.657.9万科A000002.SZ10.02.01.81.98.95.45.2226.2219.4227.3新城控股601155.SH11.00.61.72.233.16.35.113.939.248.6滨江集团002244.SZ6.91.21.41.77.24.94.137.443.552.5华发股份600325.SH7.01.11.