房地产行业研究周报：京沪新政后市场反响如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 12 月 24 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:基本面继续筑底，政策传递积极信号——统计局11 月数据点评》 2023-12-17 2 《房地产-行业研究周报:如何看待当前的房价下行压力？》 2023-12-10 3 《房地产-行业研究周报:11 月百强房企销售数据如何解读？》 2023-12- 03 行业走势图 京沪新政后市场反响如何？ 行业追踪（2023.12.16-2023.12.22） 新政后京沪市场活跃度提升，效应有望逐步释放 自 12 月 14 日，京沪两地楼市政策出台后，京沪新房、二手房成交量出现积极变化：新房方面：1）北京：新政后的首个周末（12 月 16 日-17 日），北京新房成交量分别为 556 套和 497 套，整体看成交量与认购量较月初呈攀升趋势。2）在新政后的首个周末，上海新房成交量继续上涨。二手房方面：1）北京：新政出台后的六天，北京楼市实际成交二手房签约量相比新政之前平均水平上涨了约 20%（新房上涨 30%）。2）上海： 12 月 16 日，上海二手房单日成交 736 套，创 12 月份以来单日成交新高。从体感角度，根据证券时报记者走访，新政出台后，中介门店的二手房的咨询量、带看量均有明显提升。考虑网签存在一定滞后性，数据层面增长或受到前期项目入市影响，但我们仍然认为京沪本次政策优化力度较大，叠加前期“认房不认贷”等政策累计效应，新房、二手房成交提升前景良好，显著性回暖或需要一定情绪触发点，在此之前我们认为政策端将继续引导基本面企稳、提振行业信心。 12 月 LPR“按兵不动”，房贷利率仍具下行空间 贝壳研究院监测显示，2023 年 12 月百城首套主流房贷利率平均为 3.86%，二套主流房贷利率平均为 4.41%，分别较上月微降低 1BP、2BP，较去年同期分别回落 23BP和 50BP，主要或受一线房贷利率标准下调影响。 12 月 20 日，央行发布 5 年期以上 LPR 为 4.2%，与上月持平。在此基准下，北京首套房贷利率最低为城六区 4.3%、非城六区 4.2%；二套为城六区 4.8%、非城六区4.75%；上海首套最低 4.1%；二套最低分别为主城区 4.5%、非主城区 4.4%。我们认为，短期来看，受银行净息差等因素影响，LPR 下调空间相对有限，但不排除 24 上半年再度下调的可能，房贷利率有望继续同步下行。即使不做调整也不排除通过其他方式引导居民房贷利率下行的可能，我们看好 24 年部分城市房贷利率的下调空间。到位资金降幅收窄，政策支持融资边际向好。 政策前景取决于基本面响应程度，预期或存在结构性分化 我们认为，本轮一线政策的全面优化并不意味着政策空间已接近上限。当前市场预期也呈现出一定程度的结构性分化，受量价下滑较快影响，低预期抑制了真实居住需求释放，刚需人群价格敏感性强，受预期影响或更为明显，即在明确市场回暖信号前（如价格回升）仍持较浓观望情绪，改善型需求量价预期同时受供给稀缺性影响，而首付、普宅标准调整等政策影响对改善需求有更强的拉动性，刚改间预期或存在一定分化。 而基本面的边际改善需要的是稳定、扭转行业整体预期，故不排除政策后续针对性宽松的可能，包括但不限于区域限购解除、房贷利率下调、税费优惠等。若 24 上半年延续强刺激基调，在市场达到阶段性平衡后此前政策的累计效应存在集中释放可能，需重点关注 24 年小阳春行情。 12 月二手房销售月度同比改善明显 新房市场本周成交 424 万平，月度同比-12.30%，相较上月下降 0.85pct。累计库存16870 万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 192万平，月度同比+37.51%，相较上月改善 10.71pct。12 月 11 日-12 月 17 日，全国土地成交建筑面积为 9152 万平，滚动 12 周同比增速为-20.08%，较前期上升5.32pct；全国土地成交金额达到 2489 亿元，滚动 12 周同比增速为-11.40%，较前期上升 17.04pct。全国土地成交平均溢价率为 3.34%，滚动 12 周同比增速为+0.05pct。 本周申万房地产指数-4.14%，较上周下跌 5.22pct，涨幅排名 26/31，跑输沪深 300指数 4.01pct。本周 Wind 香港房地产指数-2.41%，较上周下降 6.87pct，涨幅排序9/11，领先恒生指数 0.28pct；克而瑞内房股领先指数为-4.74%，较上周下跌8.79pct。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计 24 年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -27%-22%-17%-12%-7%-2%3%8%2022-122023-042023-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 京沪新政后市场反响如何？ ........................................................................................................ 3 投资建议 ...................................................................................................................................................... 4 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................. 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................