宏观经济研究：两个维度看未来房地产市场

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 宏观经济研究*专题报告 2023 年 11 月 16 日 宏观经济研究 两个维度看未来房地产市场 核 心观点： 房地产是我国经济发展中最重要的支柱产业之一，2022 年房地产业和建筑业占 GDP 比重分别达到 6.9%和 6.1%。一方面房地产开发与建筑涉及多个上下游产业，可驱动实体经济产出与供给，另一方面房地产具有实物资产和金融资产的双重属性，会通过财富效应影响居民消费与投资，并进而影响经济周期和债务周期波动。因此房地产不仅影响实体经济，也关系国家金融稳定。 从长周期看，人口增长和城镇化是驱动房地产周期上行的重要因素。改革开放以来，中国经济快速增长，推动了 1990 年代之后的城镇化快速发展，大量人口涌入城市，住房需求步步攀升。从 1998 年住房商品化制度改革全面启动，到 2020 年新一轮房地产调控政策出台，国内房地产周期走完了波澜壮阔的繁荣发展阶段。当前随着人口拐点和城镇化进一步放缓，房地产市场正 在进行重大转型并寻找新的均衡点。 房地产周期基本遵照“长期看人口，短期看利率”的框架演进。本文我们尝试从供给和需求两个角度，结合人口周期与政策引导对地产发展的影响，进一步判断未来房地产发展的可能走向。 从人口周期看：未来随着城镇化进城的持续放缓，地产市场可能会重新回到刚需驱动，供给与刚性需求逐步匹配。我们测算，若在 2030 年之前实现住宅销售套数与住宅竣工套数的基本匹配，对应住宅销售套数大致可能需按照每年-5%的增速发展。 从政策引导角度看：未来随着不断降息，房价和商品房销售情况或都将得到改善。我们认为中性情况下实际利率若能下降至 3.6%以下且以后稳步下降，商品房销售面积增速每年下降速度可能控制在-5%以内；如果实际利率能控制在 1%以下且以后稳步下降，商品房销售面积可以维持在一定水平不变。但如果实际利率仍保持在当前较高水平不变，那么商品房销售和房价都可能经 历较长调整时间。 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；地产政策不及预期；财政政策不及预期；信用事件集中爆发；数据模型预测结果与实际结果可能存在差异。 作 者 分析师 蒋 飞 执业证书编号：S1070521080001 邮箱：jiangfei@cgws.com 联系人 仝 垚炜 执业证书编号：S1070122040023 邮箱：tongyaowei@cgws.com 联系人 秦 永瑜 执业证书编号：S1070123080030 邮箱：qinyongyu@cgws.com 相 关研究 1、《财政收入略有回暖，支出明显提速—10 月财政数据点评》2023-11-16 2、《10 月经济数据点评》2023-11-16 3、《美国通胀回落，但市场不宜过度乐观》2023-11-15 宏观经济研究*专题报告 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 人口周期下的房地产发展 ................................................................................................................................. 3 2.货币政策下的房地产发展 ................................................................................................................................... 6 3.未来房地产市场走势预测 ................................................................................................................................... 9 4.风险提示 ......................................................................................................................................................... 12 图表目录 图表 1： 中国总人口和居民杠杆率 ....................................................................................................................... 3 图表 2： 商品住宅销售面积和竣工面积对比（万平方米） .................................................................................... 4 图表 3： 我国房价与房租指数对比（1999 年=100）............................................................................................ 4 图表 4： CPI 房租同比与 70 大中城市房价同比 .................................................................................................... 5 图表 5： 全国人口数和城镇人数（亿人） ............................................................................................................ 5 图表 6： 中、美、日城镇化水平变化对比（%） .................................................................................................. 5 图表 7： 我国住宅销售、竣工套数与城镇新增户数对比与预测 ............................................................................. 6 图表 8： 地产需求上升周期供给需求概念图 ......................................................................................................... 6 图表 9： 地产需求上升周期供给需求概念图 ......................................................................................................... 6 图表 10： 实际贷款利率与地产销售和投资增速（%） ...