REITs海外经验与国内探索进程及发展前景

REITs海外经验与国内探索进程及发展前景2017年11月保利投顾研究院保利地产投资顾问有限公司前言近日，有个词刷屏朋友圈，火遍地产界，那就是REITs。先是国内首单权益型长租公寓类REITs获深交所批准发行，接着是国内首单储架发行的央企租赁住房REITs获上交所审核通过，沉寂多年的REITs再次成为热门话题。实际上，REITs已经诞生了半个世纪。自美国率先推出后，许多国家和地区纷纷效仿推行，REITs已成为各国房地产市场主要的房地产资产证券化手段。而我国作为全球最大的经济体之一，时至今日却一直未能有真正的REITs。事实上，早在十年前，REITs就已经站在风口，但十年过去，REITs各个链条的从业者换了一波又一波，风却仍在路上，眼看如今大风将起，各参与方纷纷表态，各房企积极试水，大风将率先刮往何处？谁将是那个最先被吹起的猪？本篇报告为大家深度科普REITs，思路分为三部分：第一部分先从REITs的定义讲起，梳理REITs全球发展状况，总结REITs蓬勃发展的原因。接着聚焦我国情况REITs发展，介绍我国REITs探索进程，分析我国REITs推出的可行性。最后第三部分探讨REITs推出后对我国未来的房地产格局会有哪些影响。REITs大风再度来临，真REITs还会远吗？1REITs 简介及全球发展概况 什么是REITs？ REITs发展得如何？ REITs是如何发展起来的？稳定现金流不动产为基础资产，绝大多数收益分配给投资者的金融工具REITs，即房地产投资信托基金，是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源，且将大部分收益（一般90%以上）分配给投资者的金融工具。01 REITs基本信息：1）定义——房地产投资信托基金图：关于REITs的重点概念解读REITs需持有物业1权益型REITs（持有房屋产权）抵押型REITs（持有房屋抵押贷款）REITs组织是纳税主体2公司型REITs信托型REITsREITs对基础资产的要求：稳定的现金流3REITs的收入来源：租金收入（主要）、管理收入、资产增值4REITs的收益分配：大部分分配给投资者5公募：可以在二级市场流通转让6REITs 是国家立法专门投资于房地产的特殊基金，集合投资方式和集合投资组织，实物形态是一种证券化了的基金01 REITs基本信息：2）实质——将不动产证券化简单理解REITs，就是不动产的证券化。在REITs未出现前，投资者仅能通过实物投资房产；在REITs出现后，不动产被证券化，在公开证券市场上市交易，投资者可以进行高流动性、小份额、分散型和低风险的房产投资。不动产的证券化，连接房地产和证券市场投资者REITs 房地产投资组合投资租金和物业升值收益投资持有份额股利资本利得专业运营机构运营管理费用房地产市场投资者证券市场股利和资本利得投资投资租金和物业升值收益证券市场和房地产市场两大市场隔离投资者仅能通过实物投资房产REITs 出现前：房地产市场和证券市场隔离REITs 出现后：连接房地产市场和证券市场证券市场房地产市场碰撞融合点实现不动产的证券化个人投资房产可通过高流动性、小份额、标的分散的信托基金进行投资01 REITs基本信息：3）特点——与不动产实物投资对比REITs与不动产实物投资同属房地产投资渠道，但后者的投资门槛高、收益波动大、流动性弱、加之我国不动产实物投资已被政策调控，相比之下REITs投资门槛低、收益稳定、周转快和政策优惠的特点。REITs较不动产实物投资：投资门槛低、收益稳定、周转快、政策优惠图：不动产实物投资和RETIs比较不动产实物投资REITs01投资门槛高。不动产实物投资房地产不可分割、门槛高低。为金融投资产品，可小额资金投资，根据每份资产支持证券面值认购份额。02收益稳定性波动大。受房地产周期波动的影响极大。稳定。收益来自不动产的租金等稳定现金流。04流动性慢。不动产实物买卖手续复杂，流转较慢。快。上市交易的REITs股份可快速的买入或卖出。05政策法律严控。无税收优惠。房地产投资受到限购限售等影响，难以投资多套。支持、税收优惠。在税法上市独立的经济实体，达到条件无需缴纳公司所得税。而且不受限购政策影响，可投资多个房地产项目。直接投资非直接投资03风险性高。投资物业单一。低。分散投资，物业组合多元。与普通的投资基金相比，REITs的标的绝对数有税收优惠，其收益的90%以上分配给投资者，且能在公开市场上市或流通。REITs较普通投资基金：资产组合有要求、门槛低，收益高、流动性高图：中国房地产基金与RETIs比较普通投资基金REITs01 资产组合标的合规即可＞75%为房地产。主要资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，严格限制出售。03税收优惠非优惠产业无有。REITs不会带来新的税收负担，而且大多国家可免公司所得税和资本利得税。04收益分配高。REITs通常将90%以上收益分配给投资者，长期回报率高。无特殊要求01 REITs基本信息：3）特点——与普通房地产投资基金对比05流动性差，大多是私募高，公募02投资门槛高，一般有人数限制低。无人数限制，公众投资。对REITs的有严格要求：如底层资产、投资方向、分红、杠杆率均有硬性规定，同时享受税收优惠；按照要求设立的REITs，流动性高、风险分散、回报率稳定、投资门槛低。在设立端有严格要求，按要求设立的REITs流动性好、风险分散、回报稳定且投资门槛低图：REITs主要特点REITs基础资产投资组合分红率杠杆率税收优惠投资标的需为成熟物业，未来租金收益明确75%以上资产需投资于房地产或相关90%以上净收益用于分红设置了杠杆率限制，一般为35%-45%，较低达到一定条件，可以免征公司所得税设立端投资端流动性上市交易的REITs股份可快速的买入或卖出风险回报率投资门槛可将资金投资多个房地产项目从而实现风险分散，并且与股债市现相关性低收益来自不动产的租金等稳定现金流，所以回报稳定可小额资金投资，根据每份资产支持证券面值认购份额01 REITs基本信息：3）特点——总结资料来源：保利投顾研究院整理REITs于1960 年发源于美国，而后蔓延至全球蓬勃发展。截止至2017年上半年，全球共37个国家推出REITs，总市值规模约1.84万亿美元。其中美国成熟度最高，规模占比超六成；而亚洲的国家和地区发展REITs较晚，均处于成长期。美国引领全球蓬勃发展，目前已覆盖37个国家，总市值达1.84万亿美元美国 11400新加坡 580香港 316日本 1025新西兰 605澳大利亚 1146西欧 2309图：全球REITs的市场规模和发展历程图（亿美元）资料来源：bloomberg，民生证券研究院，《中国公募REITs发展白皮书》，保利投顾研究院整理1960美国（1960）荷兰（1969）1970澳大利亚（1971）新西兰（1971）19801990200020102020加拿大（1993）比利时（1995）土耳其（1999）日本（2001）韩国（2001）新加坡（2002）法国（2003）中国台湾（2003）中国香港（2005）保加利亚（2005）泰国（200