房地产行业：越南房地产深度观察，越南是十年前的中国吗？

行业报告|行业点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产证券研究报告 2019 年 01 月 18 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地市场冷淡 ， 供 应 成 交 均 不 活 跃 —— 房 地 产 土 地 周 报 20190113 》 2019-01-13 2 《房地产-行业研究周报:销售持续低迷，但二线有所改善——房地产销售周报 0113》 2019-01-13 3 《房地产-行业专题研究:地产债专题004：宏观调控视角下的房地产政策周期——20 年房地产调控史全复盘（下）》 2019-01-09 行业走势图 越南房地产深度观察：越南是十年前的中国吗？ 总结：木棉花开，冬不再来！近年来，越南成为实业和房产投资热点区域，2018 年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国，占比近 30%，我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人，都想要有再来一次的机会，没买的重新买，买了的多买点。那到底越南是不是十年前的中国，越南的房产是否值得买呢，未来还有上涨空间吗？我们调研了胡志明市区 8个楼盘，并调研了胡志明市开发商、房产中介及资产管理机构，并根据自己的深度观察寻找答案。从购房人口占比、人均收入水平、城镇化率、城市规划及交通建设、房价绝对水平等多方面来看，越南和十年前的中国非常接近，但是现在的越南是十年前的中国，十年后的越南却未必能达到今天中国的成就，因此最终高度不可直接对比，从买房角度，我们认为需要越南盾和美元两个视角去看，从本国居民角度，我们认为越南本币计价的胡志明房价上涨空间仍然较大，毕竟对于一个国家最大的经济都市还在建设第一条地铁线的情况下，当地居民在没有真正见到之前，是很难真正想象或者感受这些交通建设带来的巨变；但对于外国投资者来讲，需要注意的是汇率贬值以及杠杆损失（越南买房没法和在国内买房那样轻松借贷）都将压制最终收益率。 越南地产历史——历经三轮周期、振荡上涨趋势明显：1）高速腾飞期（2004-2008）——需求强劲、量价暴涨、城镇化率 29%：2006 年 11 月越南加入 WTO， GDP 平均增长 7%，美元对越南盾汇率相对稳定 16000 左右，不过由于货币总量暴增，M2 五年平均增速超过 32%，CPI同比增速在 2008 年达到惊人的 19.9%，居民购房保值意愿强烈且居民对经济前景大为看好，2007 年房地产销量创出天量，超过 1 万套，公寓均价突破 1 千美金/平，最高达到 1650 美金/平米左右，但当时汇率算，约 2801 万越南盾/平米。2）调整衰退期（2009-2013）——加息加税、量价齐跌、城镇化率 32%：2008 年加息以及 2009 年加税导致 2009 年房价大幅下跌 37%至 1000 美金/平米左右，汇率大幅贬值近 26%至 20828；但 2009 年之后越南政府又持续大幅降息恢复至 9%的水平，同时 2010 年宣布鼓励越侨买房，销量在 2010 年一度暴增至 1.3 万套左右，由于越侨精通信贷杠杆推升按揭利率上升至近 20%，使得 2011 和 2012 年大幅回落甚至腰斩至不足 5000 套水平。3）健康发展期（2009-2013）——货币稳定、量价缓涨、城镇化率 36%：经历了金融危机和欧债危机的影响之后，越南经济重新回归增长，平均 GDP 增速也恢复到 6.4%的水平，政府在 2014 年推出 30 万亿越南盾的购房贷款计划，2015 年《住房法》修改放宽外国人买房条件大幅推升了地产销量，销量更是在 2015 年放宽当年爆冲至超过 3W套，价格在 2018 年恢复至 1210 美金左右，需要注意的是，以美元计价并未创新高，但是如果以本币计价，由于 2008 和 2018 年的汇率分别是 16977 和 22825，对应本币价格 2018 年达到 3523 万越南盾/平米超过 2008 年的 2801 万越南盾/平米近 20%。 越南地产现状——供需两旺价格上涨、租金收益率高位略降：1）供需两旺均在 3W 套、去化率高达 80%、按揭贷款利率较高近 10%；2）库存量整体偏低不足一年、豪华住宅供应紧缺仅占 2%；3）外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高：2018 通过 CBER 在越南购房的客户中，中国大陆占比 30%，韩国 22%、香港 11%是最高的三个地方。购房者的目的中，用于自己居住的占比约 20%，比 2016、2017 有明显下降，显示投资比例较高；其中准备转售（Buy-to-gain）的占比约 22%，准备转租（Buy-to-let）的占比约 58%；4）租金收益平均 6%、但高位略有下降：胡志明平均租金收益率 6%，而新的开发区第二区（类似上海浦东新区）由于整体房价相对较低，租金收益率则最高达到 8%，对比国内 2%左右的租金收益率，这样的租金较难相信，但其实纽约等主流城市也有近 6%的租金收益率，但随着 2015-2018 年四年的销售量逐渐竣工交房，将使得买房用作租赁的面对更大的压力，租金收益率预计会持续下行。 越南地产趋势——像十年前的中国、房价上涨空间仍大、但最终高度不可直接对标：1）越南人口结构接近 2007 年的中国：首次购房人口（25-44 岁）占比来看，越南 2016 年首次购房人口占比为 32.9%，与 2007 年中国（33.2%）接近；2）越南收入水平接近 2006 年的中国：从人均 GDP 看，和中国 2004 年接近（1560 美元）；从可支配收入角度，越南 2016 年人均可支配收入水平为 1603 美元，和中国 2006 年接近（1739 美元）；3）越南城镇化水平接近 2000年的中国：越南 2018 年末的城镇化水平约 36%，相当于 2000 年中国的水平，我们预计城镇化的提升将会是未来越南房地产市场重要的驱动力；4）越南城市规划水平接近 1995 年的中国、地铁还在盖一条；5）越南典型楼盘房价绝对价格水平接近 2006 年的中国。 风险提示：越南经济不及预期、越南盾汇率贬值 -45%-38%-31%-24%-17%-10%-3%2018-012018-052018-09房地产 沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 木棉花开，冬不再来！自 2006 年加入 WTO 以来，经济高速发展，外资持续流入，今年，在中美贸易摩擦背景下又成为产业转移的目的地之一，越南这个东南亚国家近年俨然成了实业和房产投资的热点目的地。 2018 年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国大陆地区，占比近 30%，我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人，都想要有再来一次的机会，没买的重新买，买了的多买点，而越南像极了十年前的中国，胡志明像极了十年前的上海，但十年后的越南能否达中国的高度，胡志明房价是否能超越上海，仍是未知之数，因此不能简单对比。 我们通过对越南的深度观察，发现越南商品住宅市场从无到有，经历