仓储物流行业研究报告：正在加速迭代高标仓赛道

仓储物流行业研究报告：正在加速迭代高标仓赛道证券研究报告行业深度报告本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。研究助理：梁骁liangxiaobj@csc.com.cn分析师：韩军hanjunbj@csc.com.cnSAC 编号:S1440519110001SFC 编号:BRP908发布日期：2023年10月12日核心观点及摘要核心观点：仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升。仓储物流行业优惠政策持续，但拿地成本面临升高压力，行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化，但仓储物流行业大周期不可避免，具备长期性投资价值；供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区，供给区域错配表现背后是物流供给端驱动力的“扭曲”。物流高标仓存量突破一亿，多元化格局基本形成，“一超多强”格局稳固。租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。高标仓储物流市场呈现“自动化&智能化、产业一体化、绿色化&低碳化、国际化、资产证券化”五大发展趋势。建议重点关注电商及国央企背景仓储物流企业机会。仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，且需求较大的高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流行业规模处于上升期，从物流仓储费规模看，近几年逐年稳定提升，2022年达到5.95万亿元/+5.3%，占物流行业总费用规模的33.4%，从仓储物流设施规模看，截止2022年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年保持5.7%的复合增长；但2022年中国为0.86平方米/人，与欧美成熟市场相比仍具备发展空间。仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓，高标仓可以进一步分为标准库、高温库、低温库等模式。截至2022年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米，高标仓在仓储物流设施的占比不断提升，2012年至2022年期间高标仓存量复合增长率约27.4%，但目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%。2内容摘要高标仓储物流研究分析框架政策端：仓储物流行业优惠政策持续，但拿地成本面临升高压力。需求侧：ToC方面消费去中心化，围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升；ToB方面产业转型升级，核心区域的大型综合物流园区需求增加；国际方面，品牌出海带动跨境电商B2C的海外仓需求快速增长。供给侧：仓储物流行业的季节性特征体现在短期租金与空置率变化，但仓储物流行业大周期不可避免，具备长期性投资价值；物流仓储供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区；供给区域错配表现背后是物流仓储供给端驱动力的“扭曲”；人口老龄化催化，预计将在26年出现物流劳动力供需失衡拐点，催生仓储自动化作业等新技术和场景的加速落地。竞争格局：物流高标仓存量突破一亿，多元化格局基本形成；仓储物流赛道“一超多强”格局依然稳固。财务指标：仓储物流企业通过资源整合，实现资源价值最大化；租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。高标仓储物流市场呈现五大发展趋势自动化&智能化、产业一体化、绿色化&低碳化、国际化、资产证券化。高标仓储市场核心公司梳理目前高标仓储物流业务公司大致可分为三类：金融背景、地产背景及物流背景，不同背景公司的核心能力存在差异。投资建议及风险提示投资建议：重点关注电商及国央企背景仓储物流企业。主力消费群体的对收入的悲观预期可能导致需求进入到震荡甚至下降中，同时当下国内供给过剩，仓储物流用地呈现地理空间分布不均和周期性，且面临适龄物流劳动力减少所带来的成本压力。风险提示：需求下滑及供给局部过剩导致的空置率上升、租金下降；退出风险；利益冲突风险；汇率风险。3目录•一、仓储物流行业市场规模及分类•二、高标仓储物流研究分析框架•三、高标仓储物流市场发展趋势•四、高标仓储市场核心公司梳理•五、投资建议及风险提升仓储物流行业规模处于上升期，且仍具有一定发展空间从物流仓储费规模看，近几年逐年稳定提升，2022年达到5.95万亿元/+5.3%，占物流行业总费用规模的33.4%。从仓储物流设施规模看，截止2022年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年保持5.7%的复合增长。从人均仓储物流面积看，2022年中国为0.86平方米/人，仍具备发展空间。图表：美国受益于跨境电商海外仓发展，仓储费21-22年高速增长-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2013201420152016201720182019202020212022美国仓储费同比增速日本仓储费同比增速中国仓储费同比增速8.6 9.1 9.6 10.0 10.4 10.6 10.8 11.5 12.0 12.2 0.630.660.690.72 0.74 0.75 0.770.810.85 0.860.50.60.60.70.70.80.80.90.9024681012142013201420152016201720182019202020212022营业性通用仓库面积-亿平方米人均仓储面积图表：中国人均仓储物流面积0.86平方米资料来源：国家统计局，中国物流与采购联合会，日本物流协会，CSCMP，中信建投5资料来源：国家统计局，中信建投高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓：高标仓：目前没有全国统一的技术标准，通常具备较大面积，较高层高、更宽的柱间距和现代化的装卸平台，以及更好的安防系统。根据戴德梁行数据，截至2022年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米，2012年至2022年期间高标仓存量复合增长率约27.4%，目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%。非高标仓：常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低，部分由传统工业厂房改造。图表：2012-2022年中国高标仓存量面积变化情况图表：2012-2022年国内高标仓规模占整体仓储比重变化资料来源：国家统计局，戴德梁行，中信建投6资料来源：国家统计局，戴德梁行，中信建投高标仓可以进一步分为标准库、高温库、低温库等模式高标库可以进一步分为：标准库、高温冷库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等：高温冷库：也称恒温冷藏库、高温库，主要用于贮藏新鲜的蛋品，水果，水产，花卉，中药材，以及高档家具和衣物等商品。根据贮藏品种不同，要求室温也不一样，一般是 0-4℃之间， 冷却设备采用空气冷却器，安装在库房一端的中央，采用多喷口的风道均匀送风，由于果蔬在贮藏中仍有呼吸作用，所以库内保持合适的温湿度条件外，还要引进适当新空气（室外新风）。低温冷库：也称速冻冷藏库、低温库。用于贮藏已冻结好的食品，其库温范围为-35℃--18℃，一般肉类的冷冻贮藏温度为-25℃--18℃，水产品贮藏温度为-30℃--20℃，冰淇淋制品贮藏温度为-30℃--23℃。某些特殊水产品要求更低的贮藏温度，达-40℃以下。国外有采用更低贮藏温度的趋势，如贮藏金枪鱼冷藏间温度达-