中国海外发展(00688.HK)土储优质销售回暖，财务稳健评级领先

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告中国海外发展（0688）公司半年报2023 年 09 月 07 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]09 月 06 日收盘价（元）17.5852 周股价波动（元）14.07-22.86总股本（亿股）109总市值（亿港元）1924相关研究[Table_ReportInfo]《中海外发展年报点评_行业地位持续提升，重点区域聚焦土储》2022.08.26《中海外发展年报点评_新增土储结构均好，融资优势价值明显》2022.04.03市场表现[Table_QuoteInfo]沪深 300 对比1M2M3M绝对涨幅（%）-15.1-7.6-4.5相对涨幅（%）-6.0-2.3-2.6资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001土储优质销售回暖，财务稳健评级领先[Table_Summary]投资要点： 物业开发下滑影响收入增速。2023 年上半年，公司实现主营业务收入 891.60亿元，同比下滑 14.10%。其中，物业开发收入 859.14 亿元，同比下滑 14.81%；物业投资收入 24.31 亿元，同比下降 0.35%；其他业务收入 8.14 亿元，同比上升 62.72%。2023 年上半年，公司归母净利润为 134.9 亿元，核心股东应占溢利为 138.2 亿元，每股基本盈利为 1.23 元。公司归属母公司股东权益为3638.9 亿元，半年股本回报率为 3.8%。董事局宣布派发截至二零二三年六月底六个月中期股息每股港币 35 仙。 销售表现回暖，现金流管理为核心。2023 年上半年，公司合约物业销售额为1801.8 亿元，同比上升 30.1%，销售楼面面积为 804 万平，同比上升 28.3%。2023 年上半年，公司坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，其中北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过 40 亿元。 存量土储充足，拿地聚焦一线。2023 年上半年，公司于中国内地 11 个城市合共收购 13 幅土地，新增总楼面面积为 190 万平，实际权益面积为 188 万平，总地价为 378.8 亿元，权益地价为 377.3 亿元，新增货值 641.8 亿元。2023 年上半年，北上广深四个一线城市的新增货值在公司新增货值中占比44.7%。公司密切追踪相关并购机会。截止 2023 年上半年底，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为 3917 万平，实际权益为 3295 万平。 投资物业轻重结合，商业收入同比增长。2023 年上半年，公司实现投资物业租金收入 24.3 亿元；实现商业物业收入 29.5 亿元，同比增长 11.3%。2023年上半年，集团系列公司十个商业物业投入运营，合计建筑面积 73 万平，实现商业规模较快增长。公司以轻资产模式输出管理，上半年新签约管理三个外部商业物业，截止 2023 年上半年底累计管理外部商业物业 115 万平。 评级稳定现金充裕，有息债务规模下降。截止 2023 年上半年底，公司流动资产净值为 3622.3 亿元，流动比率为 2.2 倍，净借贷比率为 37.7%，在手现金为 1142.1 亿元。三大国际机构给予公司行业领先及稳定的信用评级，惠誉A-╱稳定、穆迪 Baa1╱稳定、及标准普尔 BBB+╱稳定。2023 年上半年，公司境内外债务资金流入合共 364.5 亿元，提早或到期归还债务 582.4 亿元。 投资建议：“优于大市”。我们预测公司 2023-2024 年 EPS 约为 2.29 元和2.58 元。我们给予公司 2023 年 10-12 倍 PE 估值，对应合理价值区间为每股 22.9-27.48 元，换算为每股 24.62-29.55 港元（汇率：1 港元=0.93 人民币），给予公司“优于大市”评级。风险提示：面临行业下行风险。主要财务数据及预测资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润[Table_FinanceInfo]202120222023E2024E2025E营业收入（百万元）242536.30180321.57201358.21225896.00257138.40（+/-）YoY（%）29.6%-25.7%11.7%12.2%13.8%净利润（百万元）40155.423264.725035.828194.631997.3（+/-）YoY（%）-8.5%-42.1%7.6%12.6%13.5%全面摊薄 EPS（元）3.672.132.292.582.92毛利率（%）23.5%21.3%21.2%21.3%21.4%净资产收益率（%）11.7%6.6%7.2%8.4%9.9%公司研究·中国海外发展（0688）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明一、物业开发下滑影响收入增速2023 年上半年，公司实现主营业务收入 891.60 亿元，同比下滑 14.10%。其中，物业开发收入 859.14 亿元，同比下滑14.81%；物业投资收入 24.31 亿元，同比下降 0.35%；其他业务收入 8.14 亿元，同比上升 62.72%。2023 年上半年，公司归母净利润为 134.9 亿元，核心股东应占溢利为 138.2 亿元，每股基本盈利为 1.23 元。公司归属母公司股东权益为3638.9 亿元，半年股本回报率为 3.8%。董事局宣布派发截至二零二三年六月底六个月中期股息每股港币 35 仙。2023 年上半年，联营和合营项目为公司贡献净利润达 12.9 亿元。主要联营公司中海宏洋录得合约物业销售金额 259.4亿元，其收入为 271.7 亿元及股东应占溢利为 17.2 亿元。表 1公司利润表对比单位：百万元1H20221H2023YOY%2022一、主营业务收入103789.1689159.73-14.10180321.57二、营业成本79442.8169004.65-13.14141928.02毛利24346.3420155.08-17.2238393.55其他营业收入551.810.00-0.00营业开支3271.123400.943.978826.82其中：销售费用1740.281871.277.533919.15管理费用1530.841515.95-0.972602.61三、营业利润21627.0316754.14-22.5329566.73加：财务收入0.000.00-2315.49减：财务费用526.11548.264.211056.73加：权益性投资损益1556.721293.04-16.942181.39非经营项目损益+其他非经营性损益2504.202316.25-7.513000.04四、除税前利润25161.8419815.17-21.2536006.93减：所得税7568.075603.76-25.9611450.76五、