投资策略研究：逆水行舟，地产托底

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 投资策略研究*专题报告 2023 年 09 月 01 日 投资策略研究 逆水行舟，地产托底 从房地产需求端底层逻辑来看，在未来中国房地产市场交易总量呈现下降趋势是一种应然。房地产的需求主要来源于四种：1、由于城镇化和人口的增加而产生的居住刚需（首套房需求）；2、出于提高居住品质的目的（面积、户型、学区房等方面）而产生的改善型需求（二套房需求）；3、由于城市更新改造而产生的被动拆除换居产生的增量需求；4、预期未来房价上升而产生的投资需求，而在过去二十年，推动房地产行业欣欣向荣的本质原因还是在于人口的增加、城镇化的推动以及经济的高速增长，但是目前我国已经迈入老龄化、人口慢增甚至负增的阶段，未来的房地产市场势必围绕存量展开。 我国房地产竣工端维持高增，销售端和投资端尚待修复。在 2018 年房地产融资环境偏冷的情况下，房地产开发企业偏向于通过出售期房获取开发资金来源，因此会延长施工-竣工的时间段，在 2018-2019 年表现出来的是竣工端同比负增长，2023 年以来，经济下行+房价预期趋弱的背景下，销售端和投资端依然弱复苏，但竣工端自 4 月份以来一直维持着 18%-20%的高增水平，有望带动家电、建材等地产链下游短期快速修复。另外，由于政策端更偏向于现房销售，房地产购买者也相对来说出于风险厌恶的状态，因此现房销售增速大于期房销售增速，现房销售可能会成为未来房地产销售的一种趋势，房地产板块融资端的压力还是需要警惕。 从 7月 24 日政治局会议定调来看，虽然没有提到“房住不炒”，但是政策的描述更倾向于“优化”而不是在总量上的放松，调整主要是为了满足居民对于住房的刚性需求和改善性需求。2022 年 4 月政治局会议以来，房地产政策的放松只是针对于满足刚需，首套房和二套房贷款利率差持续走扩，到了2023 年 5 月利差达到了 0.88%的高点，而现在处于改善性需求的购房动机占比大概在 4 成，所以“认房不认贷”一旦在之前实行“认房又认贷”的城市扩散，那么改善性需求将会得到一定程度的释放，对于收入和积蓄满足一定条件的人群来说是比较大的利好，所以在短期内房地产销售能够得到修复。 在已经确定房地产政策趋势是结构性优化后，这次的“认房不认贷”主要期待点在于后续长三角地区的政策动作，一方面是因为长三角地区经济实力强劲，2022 年，长三角 GDP 占比全国 24%，另外一方面，长三角的常住人口占比自 2019 年以来一直在不断拉升，在 2022 年末已经达到了 16.8%，这片地区有足够的人口和经济基础拉升当地的房地产发展。 那么“认房不认贷”的效果会如何？参考南京来看，大概率能够拉升短期房地产基本面。以长三角地区城市之一的南京为例，在 2022 年 8 月调整“认 作者 分析师 汪 毅 执业证书编号：S1070512120003 邮箱：yiw@cgws.com 相关研究 1、《人工智能一周热点追踪（2023 年 8 月 21 日-2023年 8 月 27 日）》2023-08-31 2、《 A 股估值、风格与风险追踪———投资策略周报（2023.08.21--2023.08.27）》2023-08-30 3、《减持新规是谁的稳定剂》2023-08-29 投资策略研究*专题报告 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 房又认贷”之后，商品房销售趋势经历了“低迷--反弹—复苏减弱’的过程。 风险提示：政策不及预期、房地产企业资金断裂、美联储超预期加息、出口下滑带累长三角经济发展 投资策略研究*专题报告 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、现阶段房地产行至何处？ ............................................................................................................................... 4 二、“认房不认贷”主要的期待点在哪里？ .............................................................................................................. 6 风险提示 ............................................................................................................................................................ 11 图表目录 图表 1： 房地产需求端驱动因素 .......................................................................................................................... 4 图表 2： 房地产刚需主要驱动因素之二：经济水平和人口增长（右轴-人口增长，%）......................................... 4 图表 3： 国内房地产相关指标累计同比（%） ..................................................................................................... 5 图表 4： 国内期房销售面积/现房销售面积（倍） ................................................................................................ 5 图表 5： 国内首套房贷利率和二套房房贷利率平均值（%） ................................................................................ 6 图表 6： 长三角地区人口情况（右轴-长三角常住人口占比，%） ........................................................................ 7 图表 7： 长三角地区和国内商品房销售面积（万平方米） .................................................................................... 7 图表 8： 2021-2023H1 代表企业投资拿地金额分布情况....................................................................................... 8 图表 9： 2023 年 8 月以前“认房又认贷”的 16 城首套房和二套房首付比例和贷款利率的差距................................ 8 图