房地产行业对近期政策的点评：利率下行确立，复苏预期再现

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.09.01 利率下行确立，复苏预期再现 ——对近期政策的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 北京和上海跟进调整认房认贷标准，至此一线城市全部完成修订，考虑到对存量贷款利率减点的调整，预计年初至今“刚性”的利率将松动，迎来宽松周期。 摘要： [Table_Summary]  截止当前，一线城市均已调整认房认贷标准，规则调整已完毕。对于一线城市来说，影响较大的政策是首付比例、贷款利率和非普住宅认定标准，其中非普住宅认定标准涉及税费，因此，在实际操作当中，购房者往往通过少贷款来减少税费支出，导致首付比例均较高。那么，对于给定非普住宅认定标准和税制不变的情况下，对一线城市影响较大的就是利率，由于区分了首套房和二套房的利率认定标准不同，当前的调整属于在给定范围内的规则调整，还暂未涉及利率本身的下调。  规则调整之后，就将迎来利率本身的下调，尤其是在梳理好存量房贷利率减点之后。由于过去不存在再按揭和转按揭业务，一旦签订了贷款合同，则在还款期内利率的变动仅跟随 LPR，这导致不同时期的购房者面临不同的加减点，且差异非常大。若一视同仁的进行调降LPR 减点，则并不能有效的降低高利率贷款者的压力。因此，在重新签订了 LPR 减点合同之后，则有望迎来 LPR 统一下调的时期。  央行第二季度货币政策执行报告中提到，要在一定程度上保证银行息差，因此年初以来，存款利率的刚性导致贷款利率刚性，而当前梳理好贷款利率之后，将反过来带动存款利率的下调，带动居民消费偏好提高。保证息差是稳定金融安全的前提，因此具备一定的刚性。年初以来，存款利率的稳定导致贷款利率也没有做及时的调整，带来了一定的提前还贷的现象。当前，在厘定好新的规则之后，贷款利率将迎来一次较大幅度的下调，在保证息差的框架下，将迎来存款利率的下调，带动居民消费的偏好提高，经济持续改善。  利率下调带来销售的企稳将成为接下来一段时间的主旋律，楼市企稳的态势明显，风险偏好将带来改善，打破悲观预期的负反馈。由于一线城市楼市表现仍然较好，当前出台宽松政策，更多的是在于扭转全国层面的悲观预期，带动销售的企稳，预计政策有效性将强于此前的政策，楼市企稳态势明显。一旦楼市企稳，居民的风险偏好也将改善，带动消费意愿走强。政策进入效果验证期，预计年尾翘尾将再现。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《全国大一统，一线排头兵》 2023.08.31 房地产《一线放松大幕拉开，低频但长期》 2023.08.30 房地产《首套房标准修订，执行细节有望超预期》 2023.08.25 房地产《国内大循环的发动机》 2023.08.16 房地产《期待政策演进和年末翘尾》 2023.08.15 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 9.1 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 14.25 1.53 1.69 9.3 8.4 1,706 120 -3% 增持 000002.SZ 万科 A 14.05 1.90 1.72 7.4 8.2 1,551 119 -19% 增持 001979.SZ 招商蛇口 14.12 0.55 0.80 25.7 17.7 1,178 83 14% 增持 600383.SH 金地集团 7.38 1.35 2.50 5.5 3.0 333 45 -27% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.67 1.20 1.33 8.9 8.0 332 31 24% 增持 000402.SZ 金融街 4.59 0.28 0.66 16.4 7.0 137 30 -12% 增持 601512.SH 中新集团 9.32 1.07 1.28 8.7 7.3 140 15 21% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可