物业服务行业：存量时代物业服务价值突显，模式创新大有可为

行业报告 | 行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 中小市值证券研究报告 2018 年 11 月 07 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 吴立 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517010002 wuli1@tfzq.com 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 蒋梦晗 联系人 jiangmenghan@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《中小市值-行业研究周报:三季度，新型烟草日本高增长，宠物网购中国正火热》 2018-11-04 2 《中小市值-行业研究周报:IQOS 在韩续写日本神话，宠物+电商再扩市场新空间》 2018-10-28 3 《中小市值-行业研究周报:新型烟草扎堆上新添动能，宠业展会集中召开显活力》 2018-10-22 行业走势图 存量时代物业服务价值突显，模式创新大有可为！ 物业服务行业现状：物业服务公司上市风潮起，行业增速迅猛 近几年，原本作为房地产公司下属部分的物业服务公司纷纷独立上市。目前已有 8 家公司登陆香港主板，1 家公司在 A 股上市，其中绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值达百亿级别。《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示全国物业管理行业营收达 6007 亿元，复合增长率达到 13.66%。 本文旨在探索：①物业服务行业的成长逻辑，即物业服务行业增长驱动力是什么？是否能保持持续增长？②物业服务行业的集中度提升逻辑，即物业行业集中度提升是否必然？为什么要关注头部公司？③在行业不断成长、集中度提升的趋势下，市场应该关注什么样的物业服务企业？ 1、物业服务行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 在房地产增量时代，物业服务更多地被看作房企内部成本，房企出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础单一；目前房地产进入存量时代，资产运营成为重点，众多房地产公司更加注重物业服务的业务运营和模式创新。 中期看，物业管理面积方面，目前物业覆盖率仅约 50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升；物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从 2014 年的 93.02%提升至 2017 年的 94.14%，随着业主对物业的重视程度提升，物业收缴率和费用都有望提升。 长期看，物业服务有望摆脱传统的单一运营模式，真正发挥流量入口属性，叠加各类社区消费场景，完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更巨大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。 2、物业服务行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 物业服务行业集中度提升主要来自于：①物业服务与房地产关系密切，物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达 73.5%，房地产行业进入“强者恒强”时代，背靠大地产商的物业服务企业有望获得更多的项目数量；② 物业服务存在规模效应，在管面积越多，现金流越充足，越能扩大规模；单个管理项目越大，单位成本越小，利润空间越大。③物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强，品牌首选率更高。 3、投资建议：我们推荐关注在管面积领先、储备面积和未来潜在面积充足和持续的公司以及物业模式创新领先、社区平台搭建完善、增值业务占比有望持续扩大的公司。 建议关注：①碧桂园服务 6098.HK（母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足）；②彩生活 1778.HK（互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者）； 推荐标的：南都物业 603506.SH（商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点）。 风险提示：房地产相关政策波动风险；物业新业务开展不及预期 重点标的推荐 股票 股票 市值 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 亿元 2018-11-06 评级 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 603506.SH 南都物业 22.34 22.55 买入 1.26 0.89 1.10 1.47 17.18 24.33 19.68 14.73 资料来源：天风证券研究所，注：市值单位统一为人民币，PE=收盘价/EPS，来自 Wind 一致预测 -38%-31%-24%-17%-10%-3%4%2017-112018-032018-07中小市值 沪深300 18279279/36139/20181107 14:07 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超 6000 亿 ................................................................... 4 1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 .................................................................. 4 1.2. 行业营收超 6000 亿，行业集中度提升 .................................................................................. 5 2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口......................................... 6 2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 ....................................................................... 6 2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 ........................................... 7 2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 ............................. 9 3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 ................................................................ 10 3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 ........................... 10 3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 ............................................................. 11 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 ......................................................... 11 3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 ............................................................................ 13 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 ...........