房地产行业7月观察：期待政策演进和年末翘尾

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.08.15 期待政策演进和年末翘尾 ——7 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 7 月整体数据符合预期，有企稳态势，前端拿地还在走弱，需要进一步提振预期；统计局对 2022 年同期数据的回溯调整幅度降低，市场期待年底的翘尾改善。 摘要： [Table_Summary]  7 月整体数据符合预期，有企稳态势，前端拿地还在走弱，需要进一步提振预期。1）施工端整体偏强。按照调整后口径，7 月单月新开工面积增速为-25.9%，较上月上升 4.4pct，整体上游端有所好转，同时，竣工面积大幅增长 33.1%，且较上月上升 16.8pct，竣工强度继续增强，反应整个施工建设过程均有改善，呈现出企稳态势。但需要注意的是，地产投资增速为-12.2%，较上月下降 1.8pct，也即施工强度和投资出现背离，隐含拿地还在走弱，房企融资和预期仍然需要进一步修复。2）销售也有恢复，但均价指标走弱，显示出高能级城市也在走弱。7 月单月销售面积增速为-15.5%，较上月上升 2.7pct，超出市场预期，同时，销售金额同比增速为-19.3%，较上月基本持平，也即整体均价出现了一定程度下降，考虑高能级城市占比的提升，反映出高能级城市部分项目也有降价压力。  统计局对 2022 年同期数据的回溯调整幅度降低，市场期待年底的翘尾改善。在此前报告中，我们已经提到统计局对 2022 年数据的调整原因，目前来看，2022 年特殊情况带来的影响开始减退，7 月数据的调整幅度明显低于 4~6 月份，考虑到 2022 年 7 月停工事件发酵带来的一次性冲击，预计后续的调整幅度将持续降低。从数据基数角度来看，年底的基数在逐级走低，若接下来有进一步的政策提振，则有希望带来年底的翘尾改善，主要仍然取决于后续的政策演进。  住宅相关投资依然是看点，目前处于稳定状态，商业等重资产冲击较大。尽管整体数据出现下降，但住宅数据表现仍然很好，例如，前7 月住宅销售金额累计同比增长 0.7%，但办公楼和商业分别同比下降了 20.2%和 17.0%，带动整体下降 1.5%。在其他数据指标当中，也大体如此，整体呈现住宅强、其他类型弱的态势。我们认为，其主要原因在于办公楼和商业等资产类别，均属于重资产类别，出售压力较住宅更大，因此，较住宅的投入量会更低，在当前环境下，也就会受到更多冲击，但反观住宅，当前仍处于稳定状态。  仍然阶段性看好开发板块，结构性看好一二线城市，全年推荐园区。维持阶段性推荐开发版块，关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《宽松仍在路上》 2023.08.12 房地产《新经济，新赛道》 2023.08.03 房地产《一线跟进，政策密度持续提高》 2023.07.31 房地产《政策密度为上》 2023.07.28 房地产《黑马崛起，民企复苏》 2023.07.23 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 8.14 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 14.01 1.53 1.69 9.2 8.3 1,677 120 -4% 增持 000002.SZ 万科 A 14.40 1.90 1.72 7.6 8.4 1,600 119 -21% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.72 0.55 0.80 24.9 17.2 1,144 83 10% 增持 600383.SH 金地集团 8.03 1.35 2.50 5.9 3.2 363 45 -22% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.00 1.20 1.33 8.3 7.5 311 31 16% 增持 000402.SZ 金融街 4.91 0.28 0.66 17.5 7.4 147 30 -6% 增持 601512.SH 中新集团 9.54 1.07 1.28 8.9 7.5 143 15 24% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机