固定收益专题：下半年地产怎么看？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 下半年地产怎么看？ 证券研究报告 2023 年 07 月 18 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 隋修平 联系人 suixiuping@tfzq.com 朱宸翰 联系人 zhuchenhan@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：沥青价格指数走强-国内需求周度跟踪》 2023-07-17 2 《固定收益：固定收益-金宏转债，中国气体行业领军企业——申购建议：积极参与》 2023-07-17 3 《固定收益：哪些区域历史上获得隐债 置 换 ？ - 信 用 债 市 场 周 报 （2023-07-16）》 2023-07-16 固定收益专题 摘要 延续去年，地产仍然是今年债市交易主线。 上半年特别是二季度地产走弱是债市走强的基本面前提。市场交易中重点关注指标：地产销售、居民中长贷和地产新开工。 下半年地产指标会如何？政策是关键，时间很重要。 政策端总体继续保持战略定力，1+1 会大于 1，但可能会小于 2，传导时间可能会进一步拉长。因为我们认为历史上不存在自发修复，每一轮周期底部或都有赖于政策持续托举。当然，政策如果进一步提升组合运用，加大力度和节奏，不排除有改善的可能。剩下的就是时间问题。 当下，首先关注的是地产政策是否进一步调整？ 存量房贷置换如何推进？一线城市限购限贷是否会放松？ 其次，去年下半年以来的有关政策是否会恢复运用或者加码？ 保交楼金融支持工具是否加量？PSL 能否恢复？市场可能会认为这些工具作用有限，但不可低估数量扩张的作用，去年以来的关键是有进有退，力度温和。 最后还是关注政策作用下，地产有关指标的变化。 风险提示：地产调控政策超预期，宏观经济下行风险，海内外需求变化超预期 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 地产销售和投资表现如何？ ....................................................................................................... 4 1.1. 商品房销售继续承压 ..................................................................................................................... 4 1.2. 拿地弱、竣工高，地产投资后继乏力 ..................................................................................... 5 2. 地产景气度为什么继续走弱？ ................................................................................................... 7 2.1. 地产销售的核心问题在于居民购房能力和房价预期 ......................................................... 7 2.2. 销售回款慢，房企现金流依然紧张，企业投资能力和意愿不高 .................................. 9 3. 有哪些可能的增量政策？ ......................................................................................................... 12 3.1. 历史上地产政策如何放松？ ..................................................................................................... 12 3.2. 当前情形下会有哪些地产增量政策？ ................................................................................... 15 4. 后续地产景气度怎么看？ ......................................................................................................... 17 5. 小结 ............................................................................................................................................... 19 图表目录 图 1：地产各项重要指标累计同比 ............................................................................................................ 4 图 2：30 大中城市（一线）商品房成交面积日度 MA7 .................................................................... 4 图 3：30 大中城市（三线）商品房成交面积日度 MA7 .................................................................... 4 图 4：70 个大中城市新建住宅价格指数环比 ........................................................................................ 5 图 5：70 个大中城市二手住宅价格指数环比 ........................................................................................ 5 图 6：不同地区商品房销售面积累计同比 .............................................................................................. 5 图 7：不同地区商品房销售额累计同比 ................................................................................................... 5 图 8：100 大中城市成交土地规划建筑面积 ........................................