房地产行业论2023年上半年土地市场新现象：黑马崛起，民企复苏

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.07.23 黑马崛起，民企复苏 ——论 2023 年上半年土地市场新现象 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 2016 年崛起的黑马是借助影子银行下沉三四线的民企，2022 年崛起的是逆势扩表的央国企，2023 年后崛起的是地产链上的民企。 摘要： [Table_Summary]  2023 年上半年，全国 300 城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，但由于土地供地规则改变和优质地块的出让占比增加，带动热点城市土拍升温，溢价率和楼面价均有所提升。1）全国 300城住宅用地规划建面供地/ 成交分别为 1.9/1.4 亿方，同比下降34%/32%，金额 9519 亿元，同比下降 20%。2）核心区优质地块推出力度不断加大，带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势，上半年同比上涨 17%。3）土地规则的改变，流拍、撤牌数量均下降明显，房企投资多青睐热点城市优质地块，溢价率有所改善。  结构上，22 城“量缩质提”，情况与全国类似，分化加剧。1）2023年上半年 22 个重点城市成交规模创新低，土地出让金同比下滑 20%，成交规划建面同比下滑 33%。2）纵观 2023 上半年土地市场，一方面热点城市升温更加显著，如合肥、杭州、厦门、南京、成都等在内的多个城市，2023 年一二季度溢价水平明显高于 2022 年；另一方面，热度分化仍然较为显著，楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，武汉、重庆、天津等地土拍市场持续低迷，高溢价成交地块屈指可数，底价成交是主流，甚至出现个别地块流拍现象。  2023 年民企拿地复苏，央国企和城投比例下降。1）百强房企中，央国企拿地占比从 2022 年的 60.1%下降至 2023 年上半年的 50.9%。重点 22 城中，有 15 城民企拿地金额占比相较 2022 年提升，且城投托底在大幅减少；2）滨江、伟星、坤和、新城等大量在浙江拿地，尤其是杭州。从杭州 2023 年上半年以来举行的六批次拍地来看，近 4次几乎都是民企主场，民企参拍主体均超过了 85%。  行业核心竞争优势依然是小的资产负债表和扩表的意愿，每一轮周期都是黑马崛起的时代，2023 年，腰尾部民企复苏。1）黑马崛起一直是每一轮地产周期的典型特征，每轮崛起的黑马都取决于两个因素：加杠杆的空间和加杠杆的意愿。2016 年崛起的黑马是借助影子银行下沉三四线的民企，2022 年崛起的黑马是逆势扩张的央国企和建筑类央企。2）在 2023 年上半年拿地金额前 20 榜单中，民企滨江排名第 4，长隆第 10，伟星房产第 13，龙湖排名第 16。 其中，像长隆集团、伟星等房企，都是在地产链上的民企。  全年继续推荐园区类公司。首选中新集团、招商蛇口，受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科 A、保利发展、金地集团等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《金融风险远去，经营压力仍存》 2023.07.17 房地产《政策延续，缓冲风险》 2023.07.11 房地产《民企崛起，新人辈出》 2023.07.10 房地产《政策预期持续发酵》 2023.07.01 房地产《竣工继续超预期》 2023.06.15 行业专题研究 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 13 目 录 1. 土地市场总量下行，核心竞争更激烈 ........................................... 3 1.1. 土地市场成交总量下行，价格上行 ......................................... 3 1.1.1. 300 城住宅用地成交金额下滑 20%、建面下降 32% .......... 3 1.1.2. 2023 年上半年溢价率提升 2.4pct，流拍率收窄 5.6pct........ 3 1.1.3. 一二线城市成交占比在提升，三四线城市萎缩较快 .......... 4 1.1.4. 一线城市土拍表现最好，三四线城市表现最差 ................. 5 1.2. 22 城“量缩质提”，防风险意味明显 ........................................ 5 1.2.1. 土地出让金同比下滑 20%，成交规划建面同比下滑 33%... 5 1.2.2. 2023 年溢价率均有所提升，房企聚焦核心价值地块 ......... 6 2. 民企崛起，托底城投隐退 ............................................................. 8 2.1. 2023 年民企拿地复苏，城投隐退 ........................................... 8 2.2. 核心竞争力依然是融资能力 ................................................. 10 3. 每轮周期，都是黑马崛起的时代 .................................................11 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 13 1. 土地市场总量下行，核心竞争更激烈 1.1. 土地市场成交总量下行，价格上行 1.1.1. 300 城住宅用地成交金额下滑 20%、建面下降 32% 2023 年上半年, 全国 300 城共推出住宅用地规划建面 1.9 亿方，同比下降 34%，成交规划建面 1.4 亿方，同比下降 32%，住宅用地出让金达 9519亿元，同比下降 20%。 图 1 上半年，300 城住宅用地推出和成交分别下滑 34%、32% 数据来源：中指研究院、国泰君安证券研究 1.1.2. 2023 年上半年溢价率提升 2.4pct，流拍率收窄 5.6pct 由于供地规则改变和优质地块的出让占比增加，带动热点城市土拍价格升温，溢价率和楼面价均有所提升。上半年全国 300 城成交楼