房地产行业土地市场1H总结：结构分化差异加大，投资聚焦重点城市

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2023 年 07 月 23 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2823.532988.723153.913319.103484.303649.492022/72022/102023/12023/4房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《1H 销售额正增长，等待后续蓝筹重启补库》2023.07.20 《第 28 周新房成交同比增速、供销比回落》2023.07.17 《延长金融支持期限，化解房企短期资金压力》2023.07.11 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 房地产行业土地市场 1H 总结： 结构分化差异加大，投资聚焦重点城市 [Table_Summary] 投资要点：  2023 年上半年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降。  上半年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市供地同比均下降。2023 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市分别累计推地 16.50、0.44、3.34、12.72 亿平，同比分别-17.55%、+33.66%、-15.11%、-19.25%。  上半年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交建面同比均下降。2023 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交建面分别为 13.41、0.40、2.90、10.11 亿平，同比分别-14.25%、+30.61%、-11.66%、-16.09%。  上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。2023 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交楼面均价分别为 1173、6437、2212、667 元/平，同比分别-4.81%、-31.43%、-7.29%、-6.19%。  上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交溢价率均较前年同期上升。2023 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交溢价率分别为 4.69%、6.85%、5.37%、4.41%，分别较 2022 同期+0.51、+3.08、+1.12、+0.24 个百分点。  上半年，三梯队开发商土地投资额同比上升。2023 年上半年，一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为 928.71、2637.60、34.63 亿元，同比分别-4.45%、-3.45%、+1062.08%，增速比前一个月分别+6.67、-13.71、+120.81 个百分点.  上半年，一梯队开发商土地投资强度（土地投资/销售额）环比上升。2023 年上半年，开发商一、二、三梯队累计土地投资/累计销售额比值分别为 13.31%、19.67%、1.80%，环比分别+2.64、+2.72、-0.11 个百分点。  各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，华润置地、建发房产、绿城中国、越秀地产等房企拿地强度高于统计房企平均水平，保利发展、中海地产、招商蛇口、万科等房企拿地强度低于统计房企平均水平。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A 。  备注：上文“+”和“-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录 355 个城市；一线城市为北京、上海、广州和深圳；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市等 36个城市；三四线城市是中指院土地库中其余的 315个中小城市。  风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1. 上半年统计城市土地供需同比下降，楼面价同比下降 2023 年上半年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降。 2023 年上半年，全部统计城市累计推出土地 16.50 亿平，同比下降 17.55%。2023年上半年，全部统计城市土地成交楼面均价为 1173.00 元/平，同比下降 4.81%。 图1 全部统计城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 图2 全部统计城市土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 2023 年上半年，全部统计城市土地成交建面累计 13.41 亿平米，同比下降 14.25%。2023 年上半年，全部统计城市土地成交溢价率为 4.69%，较 2022 年同期上升 0.51 个百分点。 图3 全部统计城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 图4 全部统计城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，海通证券研究所 1.1 上半年一线城市供地同比上升，统计城市土地成交价同比下降 上半年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市供地同比下降；一线城市、二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。 上半年，一线城市土地供应同比上升，土地成交均价同比下降。2023 年上半年，一线城市累计推出土地 4446.41 万平，同比上升 33.66%。2023 年上半年，一线城市土地成交楼面均价为 6436.59 元/平米，同比下降 31.43%。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图5 一线城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 图6 一线城市土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 上半年，全部统计城市中的二线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比下降。2023 年上半年，全部统计城市中的二线城市累计土地推出量 33368.90 万平，同比下降15.11%。2023 年上半年，全部统计城市中的二线城市的土地成交楼面均价为 2208.84元/平米，同比下降 7.28%。 图7 二线城市土地统计推出面积变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 图8 二线城市土地统计成交楼面均价变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 上半年，全部统计城市中的三四线城市供地上半年同比下降