招商蛇口(001979)1H利润增长靓丽，定增方案有序推进

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 招商蛇口（001979）公司跟踪报告 2023 年 07 月 18 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 07 月 17 日收盘价（元） 12.03 52 周股价波动（元） 11.78-17.43 总股本/流通 A 股（百万股） 8341/7738 总市值/流通市值（百万元） 100344/93088 相关研究 [Table_ReportInfo] 《销售同比快速增长，竣工进度影响当期营收》2023.04.22 《聚焦核心区块布局，看好公司成长潜力》2023.03.22 《拟定增购买前海自贸区资产，大股东参与募配支持企业发展》2023.02.19 市场表现 [Table_QuoteInfo] -14.03%-3.03%7.97%18.97%29.97%2022/7 2022/10 2023/1 2023/4招商蛇口海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -10.5 -9.9 -19.0 相对涨幅（%） -8.1 -7.5 -12.2 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 1H 利润增长靓丽，定增方案有序推进 [Table_Summary] 投资要点：  上半年公司归母净利润实现同比正增长。根据公司 2023 年半年度业绩快报，2023 年 1H，公司实现营业总收入 514.42 亿元，同比下降 10.63%；营业利润 48.95 亿元，同比下降 10.10%；利润总额 49.73 亿元，同比下降 9.60%；归母净利润为 21.53 亿元，同比增长 14.09%；扣非归母净利润为 13.92 亿元，同比下降 5.44%；基本每股收益为 0.22 元，同比增长 37.5%；加权平均净资产收益为 1.99%，较 2022 年同期上升 0.52 个百分点。  上半年公司总资产实现增厚。截至 2023 年 1H 底，公司总资产为 9475.80亿元，同比 2022 年底增长 6.89%；归属于上市公司股东的所有者权益为1018.57 亿元，同比 2022 年底增长 0.14%；归属于上市公司股东的每股净资产为 10.75 元，同比 2022 年底下降 0.37%。  上半年公司销售数据表现靓丽，计划实现过半。2023 年 1-6 月，公司累计实现签约销售面积 683.96 万平方米，同比增加 40.30%；累计实现签约销售金额 1664.36 亿元，同比增加 40.07%。2023 年 6 月，公司实现签约销售面积130.52 万平方米，同比减少 16.12%；实现签约销售金额 296.25 亿元，同比减少 28.23%。  根据公司 2022 年年报，公司 2023 年计划实现签约销售金额 3300 亿元，公司 2023 年上半年已实现 50.44%，计划实现过半。  定增方案更新进展，新增股份即将上市。公司发行股份购买资产新增股份已于 2023 年 6 月 30 日在中登公司深圳分公司办理完成登记手续。新增股份发行价格为 14.83 元/股，该发行价格已经公司董事会及股东大会批准。发行股份购买资产新增股份数量为 6.02 亿股，新增股份均为有限售条件的流通股。新增股份的上市地点为深圳证券交易所，上市日期为 2023 年 7 月 20 日，限售期自股份上市之日起开始计算。根据深交所相关业务规则的规定，新增股份上市首日公司股价不除权。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司 2023、2024 年的 EPS 分别为 1.02 和 1.34 元。考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即 2023 年 15-17XPE，合理价值区间为 15.3~17.34 元，维持“优于大市”评级。  风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 160643 183003 230075 277611 335150 (+/-)YoY(%) 23.9% 13.9% 25.7% 20.7% 20.7% 净利润（百万元） 10372 4264 8511 11168 14877 (+/-)YoY(%) -15.3% -58.9% 99.6% 31.2% 33.2% 全面摊薄 EPS(元) 1.24 0.51 1.02 1.34 1.78 毛利率(%) 25.5% 19.3% 19.5% 20.6% 21.4% 净资产收益率(%) 9.5% 4.2% 7.8% 9.3% 11.0% 资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃招商蛇口（001979）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 公司利润表情况 项目 2023 年 1H 2022 年 1H 增减变动幅度(%) 营业总收入(万元） 5144243.28 5756250.27 -10.63 营业利润（万元） 489490.63 544482.36 -10.10 利润总额（万元） 497331.40 550173.59 -9.60 归属于上市公司股东的净利润（万元） 215280.03 188691.24 14.09 扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润（万元） 139239.45 147247.15 -5.44 基本每股收益（元） 0.22 0.16 37.50 加权平均净资产收益率（%） 1.99% 1.47% 上升 0.52 个百分点 资料来源：公司 2023 年半年度业绩快报，海通证券研究所 表 2 公司资产情况 项目 2023 年 1H 底 2022 年年底 增减变动幅度(%) 总资产（万元） 94757993.78 88647137.62 6.89 归属于上市公司股东的所有者权益（万元） 10185719.38 10171190.35 0.14 股本（万股） 773909.82 773909.82 - 归属于上市公司股东的每股净资产（元） 10.75 10.79 -0.37 资料来源：公司 2023 年半年度业绩快报，海通证券研究所 图1 公司 2023 年以来单月销售面积变动情况 资料来源：公司销售简报，海通证券研究所 图2 公司 2023 年以来单月销售金额变动情况 资料来源：公司销售简报，海通证券研究所 表 3 市场可比地产股（股价为 2023 年 7 月 17 日收盘价） 股价 EPS（元每股） PE（倍） PEG(