房地产行业6月观察：金融风险远去，经营压力仍存

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.07.17 金融风险远去，经营压力仍存 ——6 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 6 月楼市销售下行速度有所加快，但考虑金融政策的持续，金融风险逐步远去，而前端土地市场预示着行业的经营压力仍存。 摘要： [Table_Summary]  上半年数据出炉，在去年同期的低基数下，上半年表现尚可，基本符合判断，呈现出前弱、中可、后强的局面，但仍然需要关注 6 月份后的销售下行态势。上半年整体呈现出前端弱、中端尚可、后端强的态势，其中，前端指标如新开工面积同比下降 24.3%，已经连续两年出现新开工的持续走弱，且在低基数的背景下。中端销售数据表现尚可，尤其是销售金额，随着城市能级的提升，最终录得 1.1%的同比正增长，而销售面积则同比下降 5.3%。后端指标表现强劲，竣工面积同比增长 19%。整体来看，局面符合市场判断，只是需要关注的是 6 月份后部分数据出现了加速下行，如销售相关数据，需要值得警惕。  统计局仍在对去年同期数据进行修正，预计至 2024 年再次修正 2023年数据的现象将大幅度减少，但需要关注房价走势带来的退房风险。按照统计局的解释，修正的原因主要有 3 个：1）销售后再退房；2）统计执法问题；3）剔除非房企开发的和存在抵押性质的销售数据。从理解上来看，针对第一项，销售后退房在去年主要是受停工事件影响，伴随着保交付的推进，因停工而退房的现象预计会减少，但需要警惕当前房价下行所带来的退房现象，这可能会在 2024 年后对 2023年数据做修正。因此，维持行业的稳定健康发展对数据的稳定性也有极大的帮助。针对第三项，主要是类似于工抵房的存在，预计当前已经大幅度减少。  行业金融风险远去，但行业数据的下行表明经营压力仍存，目前的政策仍然是时间换空间的平稳过渡导向。信用风险风波暂告段落，当前的政策能够有效的防范金融风险的爆发。对目前的前端下行，表明行业空间仍然受到挤压，考虑到优质地块的设置门槛使得溢价率上行，房企的经营压力仍在加大，利润空间承压。同时，由于前端的下行，带来销售环节的压力，对楼市销售的冲击仍在，预计销售的恢复还需要再等待。  继续看好园区板块。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科 A、保利发展、金地集团等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《政策延续，缓冲风险》 2023.07.11 房地产《民企崛起，新人辈出》 2023.07.10 房地产《政策预期持续发酵》 2023.07.01 房地产《竣工继续超预期》 2023.06.15 房地产《园区助力，产业先行》 2023.06.04 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 7.17 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 12.46 1.53 1.69 8.1 7.4 1,492 120 -15% 增持 000002.SZ 万科 A 13.71 1.90 1.72 7.2 8.0 1,529 119 -25% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.03 0.55 0.80 21.9 15.0 1,003 83 -3% 增持 600383.SH 金地集团 6.75 1.35 2.50 5.0 2.7 305 45 -34% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.46 1.20 1.33 7.1 6.4 263 31 -4% 增持 000402.SZ 金融街 4.49 0.28 0.66 16.0 6.8 134 30 -14% 增持 601512.SH 中新集团 9.71 1.07 1.28 9.1 7.6 146 15 26% 增持 1109.HK 华润置地 29.07 3.94 4.16 7.4 7.0 2,071 71 -7% 增持 0688.HK 中国海外发展 15.06 2.13 2.21 7.1 6.8 1,647 109 -18% 增持 0960.HK 龙湖集团 15.66 3.84 4.05 4.1 3.9 992 63 -26% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致