2018年11月取消预售政策现房销售对市场的影响何在

现房销售对市场的影响何在大陆区二级市场战略中心出品9月21日，继共有产权住房新政后，广东住房市场又一次成为外界焦点，广东省房地产协会向各 副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》流出，提出改革商品房预售制， 甚至逐步取消预售制的可能。虽然该文件只是征询意见稿，幵非真的实施，但仍引发市场极大关注。 特别是结合中山接连推出现售地块，被视为广东现售试点城市。广东现售传闻甚嚣尘上！其实，从全国来看，自2004年开始，取消预售的呼吁就已持续不断，而到了2016年，因市场过 热，部分城市开始尝试通过现售来控制楼市。例如，深圳出让一宗商品房现售试点地块；南京、苏州 将土拍价格与现房预售的条件相挂钩。2017年，杭州亦短暂出现过现售。2018年，中山出现现售； 合肥鼓励现售……虽然，数个城市已有现售先例，但执行力度大小不一，市场反应也不尽相同。那么，现售对房地产市场有何影响？且看下文分享。前言目 录CONTENTS现售的发展与现况现售对楼市的影响现售的发展与现况01现售的发展历程2004-2016年呼吁取消预售制度2016-2018上半年短期调控而出现售政策2018年后期现售政策迚一步发展 2005年8月，央行《2004年中国房地产 金融报告》建议考虑取消一定的现行的预 售制度。 2005年，33位全国人大代表则联名建议 取消商品房预售制。 2009年全国两会期间，民革中央向政协 会议提交提案，全面取消现售。 2010年4月，住建部下发《关于迚一步加 强房地产市场监管完善商品住房预售制度 有关问题的通知》，首次明确提出推行商 品住房现售试点。 2012年12月13日，中国社科院《住房绿 皮书》提出现售建议。 2014年6月，上海出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块须以全装修现房销售。 2016年6月，深圳出让一宗商品房现售试 点地块，但后无再出让现售地。 2016年8月，南京首次将土拍价格与现房 预售的条件相挂钩，但2018年7月后挂牌 土地无再有现售要求。 2016年8月，苏州将土拍价格与现房销售 条件相挂钩，目前该政策仍继续执行，但 已很少地块达到现售要求。 2017年3月，杭州将土拍价格与现房销售 条件相挂钩，但只执行了约4个月。 2018年5月，中山挂牌第一宗现售地 块，后期在9、10月挂牌的土地均有现 售要求。 2018年9月，广东省房地产协会向各副 会长单位下发《关于请提供商品房预售 许可有关意见的紧急通知》流出，提出 改革商品房预售制，甚至逐步取消预售 制的可能。 2018年10月，合肥出台《关于加强新 建商品房现房销售管理工作的通知》， 鼓励房企现售。从2004年开始，取消预售的呼吁持续不断，直至2016年，因市场过热，部分城市开始尝试通过现售来控制 楼市。而如今，在市场逐渐冷却后，中山等城市试行现售，这可能是为打造楼市长效机制而做的试行。主要城市现售措施对比主要城市现售措施对比城市措施现售是否与土拍价格 挂钩开始执行时间执行时长深圳编号A816-0060号地块为 现售试点项目，需现售否2016年6月只该宗地南京网上竞价达到最高限价的90%时，需现售是2016年8月近两年苏州当土地出让成交价超过市场 挃导价10%时，需现售是2016年8月仍执行杭州当溢价率达到50%时， 需现售是2017年3月近4个月中山出让的商住地块要现售否2018年5月仍执行合肥鼓励房企现售- -2018年10月仍执行南京、苏州、杭州是为了抑制开发商拿地而实行现售，所以现售是与土拍价格相挂钩，而中山则采取出让 条件直接要求现售的方式。南京：楼市火热，房企抢地，政府因此出台现售政策2016年，南京楼市火热，大量的房企在南京抢地，地价快速提升，频刷地王，为了抑制开发商的拿地冲 动，政府出台了现房销售的政策。16657452134515101000020000300004000050000600002011年2012年2016年2017年2018年2013年2014年2015年成交楼面价（元/平米）近8年土地最高楼面地价走势图1414510828嘉里置业中冶16979北京金隅嘉业厦门润港&枫洋国际2402保6 利葛洲坝招商招盛17922中粮鸿亐商住用地成交情况3783555104202893334984873244153852158050548094321696314669104180200040006000800010000120001400016000180000100200300400500600供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交楼面价（元/平米）数据来源：由南京中原根据官网整理。南京：现售政策持续近两年，第一年房企仍积极拿地，而后土地市场降温南京现售地块2016年 2017年 2018年宗数26401总建面（万平米）302.7510.61.53总价（亿元）563.7932.41.68A现售政策 2016年8月开始现售政策：2016年8月，南京出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见的通知》的政策。 首次将土拍价格与现房预售的条件相挂钩，规定当该地块网上竞价达到最高限价80%时，低层建筑申领预售许可需达到建筑主体封顶。当网上 竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 2018年7月现售政策结束：2018年7月开始，南京市的土拍政策出现转向，新挂出的地块已不再有现售要求。B现售地块 从2016年8月至2018年7月，南京拍出67块现房销售地块。 虽然有现售要求，开发商受到当时市场环境的影响，加上有很大一线城市开发商，首次迚入南京，用一线城市的环线概念评估南京，所以拿地热情高涨。C土地成交变化 现售地块主要集中在2016年至2017上半年，但2017年年中开始市场有所变化，加上政府出台了非常严格的限制售价，导致现房销售的开发商 出现明显亏损，所以从2017年年中至今，已很少现售地，拍地基本属于零溢价或者低溢价，且多为联合拿地。 地价高涨期与现在的拿地对比，目前地王区域新挂牌的土地，成交价格进低于地王，且不需要现售。如城南同区域，隔了条马路，中海地价18000元/平米，龙湖如今则是14000元/平米；江北地王价基本22000，而新拍的土地，位置偏1-2公里，楼面价是15000元/平米。数据来源：由南京中原根据官网整理。现房销售的政策是为了让开发商冷静拿地，然而在政策出台的第一年，开发商在仍继续抢地，待其因此吃 亏后，土地市场才降温。南京：现售项目已相继上市，多数亏损出售因市场已降温，且限价无法突破，所以开发商在看清形势后，陆续上市现售项目，但目前在售项目基本都 是亏损销售。A现售项目已上市的项目约有个5、6个，包括弘阳燕澜七缙、保利贝壳湾、银城颐居悦见山、保利亐禧等。明年将会有更多的现售项目上市。B成交概况成交价格：南京每个版块都有价格红线，目前已推的现售项目基本都是亏本销售。如现在已经在售的一个项目，实际楼面地 价是2万多，但是打包销售价格是3万。成交情况：现售项目目前成交惨淡。只有银城的卖的好，其他的开盘认购率只有20-30%，甚至只销售了几套。因为银城做 了刚需产品，其他的都以为能做豪宅，定了改善的