房地产行业对央行政策续期的点评：政策延续，缓冲风险

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.07.11 政策延续，缓冲风险 ——对央行政策续期的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 央行对 2022 年的 16 条政策中对债务延期至 2023 年 12 月 31 日的政策，再次延期到2024 年 12 月 31 日，政策的延续，缓冲金融风险的发生，延缓了市场的出清。 摘要： [Table_Summary]  央行推出新政，针对 2022 年年底的政策在期限上进行续期，政策的延续，进一步缓冲金融风险的发生。2022 年 10 月，央行推出 16 条政策，对地产融资进行了大幅度的宽松，以便防止行业出现系统性金融风险，从结果来看，效果显著，有效抑制了地产金融风险的进一步扩大。当前再次推出新政，对将在 2023 年年底到期的政策，延续到2024 年，提前半年宣布政策续期，表明了央行守住房地产企业引发系统性金融风险的决心。  2022 年政策出台后，至当前，房企的融资仍然是同比下降的，也即，政策的目的仍然不是为了刺激，而是延缓风险，因此，市场出清的速度也会拉长。我们刚刚出具报告，指出 2023 年上半年，中小民企的参与度逐步提升，央国企的份额反而有所下降，当前在债务能够续期、负债久期可以确定性拉长的背景下，中小民企的参与度还会进一步加强，带来优质地块的热度进一步上升。而针对出险民企，仍然面临资产负债表净资产可能转负的压力，单纯展期带来的帮助有限，但对仍然有出险房企敞口的金融机构来说，坏账的计提进一步延后，延缓冲击发生的时间。因此，整体来看，政策延期也会相应的带来市场出清的延期。  金融风险减小，经营压力变大，可能是这次政策将会带来的结果。前述已经充分讨论了金融风险减小的原因，对于经营压力来说，简单来看，就是出清放缓后，竞争格局变得更加激烈。由于这个政策延期并非带来增量资金，因此，行业的压力仍在，而市场参与者退出放缓。  短期情绪上利好版块，中期延缓出清利好中小民企，长期等待新模式确立。我们认为，当前政策在情绪上的利好更重，目前出台延续政策，其带来的冲击会低于 2022 年新政刚发布时，因此，不宜将其理解为对行业周期带来的改变。相比之下，本次延期对没有出险、杠杆率适中偏低的中小民企来说，有较大利好，给自己树立竞争优势赢得了更长的时间，让央国企份额提升速度放缓。长期，则仍需要等待新模式的确立。  继续推荐园区公司，并根据再融资进展关注开发类公司的机会。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口；受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科 A、保利发展、金地集团等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] [Table_DocReport] 相关报告 房地产《民企崛起，新人辈出》 2023.07.10 房地产《政策预期持续发酵》 2023.07.01 房地产《竣工继续超预期》 2023.06.15 房地产《园区助力，产业先行》 2023.06.04 房地产《等待破局》 2023.06.01 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 7.10 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 12.70 1.53 1.69 8.3 7.5 1,520 120 -13% 增持 000002.SZ 万科 A 13.91 1.90 1.72 7.3 8.1 1,557 119 -24% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.52 0.55 0.80 22.8 15.7 969 77 1% 增持 600383.SH 金地集团 7.00 1.35 2.50 5.2 2.8 316 45 -32% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.73 1.20 1.33 7.3 6.6 272 31 -1% 增持 000402.SZ 金融街 4.55 0.28 0.66 16.3 6.9 136 30 -13% 增持 601512.SH 中新集团 9.37 1.07 1.28 8.8 7.3 140 15 21% 增持 600048.SH 保利发展 12.70 1.53 1.69 8.3 7.5 1,520 120 -13% 增持 1109.HK 华润置地 28.89 3.94 4.16 7.3 6.9 2,060 71 -8% 增持 0688.HK 中国海外发展 15.10 2.13 2.21 7.1 6.8 1,653 109 -18% 增持 0960.HK 龙湖集团 15.58 3.84 4.05 4.1 3.8 988 63 -27% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或