房地产行业：民企开发商加速退潮

See the last page for disclaimer Page 1 of 5 Equity Research Report 证 券 研 究 报 告 Equity Research Sector Report 股票研究 行业报告 证券研究报告 [Table_LeftMargin] 房地产行业 Property Sector [Table_BasicInfo] Sector Report: Property Sector 中文版 Chunli Zhan 詹春立 行业报告： 房地产行业 Chinese version (852)2509 7745 james.zhan@gtjas.com.hk 3 July 2023 [Table_MainInfo] 民企开发商加速退潮  今年上半年百强房企合约销售增速转负。2023 年 6 月 30 日，克而瑞披露了 2023年上半年房企的销售业绩。虽然 2023 年 6 月销售业绩较 2023 年 5 月小幅回升（销售额环比增长 9.5%），但年初至今百强房企的合同销售额进一步走弱，2023年上半年录得同比下降 0.4%，由 2023 年 1-5 月 8.2%的增长转为负值。考虑到6 月份通常是房企推出更多新项目的旺季（为更好的上半年销售业绩），我们认为在购房情绪低迷的情况下，房地产合约销售将继续保持疲软趋势。展望今年下半年，我们预计行业催化剂来自 1）房贷利率下降，且仍有下行空间；以及 2）更多购房刺激方案，不仅仅是放松限购政策。  市场新玩家正迅速扩大市场份额。目前，我们认为民企开发商正在加快撤退步伐，这使得国企开发商的竞争力更为凸显。2023 年上半年销售排行榜前 20 的开发商中，有 12 家为国有企业背景，占合约销售总额的 71.0%。2023 年上半年销售排行榜前 50 名的开发商中，国企占 26 家，占合约销售总额的 65.2%。我们认为，随着民企开发商逐渐撤退，市场新玩家将迅速获得市场份额。但这并不意味着这些新玩家的市场规模会大幅度的扩张。我们认为，资金安全和盈利能力是未来房地产开发企业竞争力的两个关键。  我们预计需求端将出现全方位的政策刺激。2023 年 6 月，5 年期 LPR 下调 10个基点至 4.20%，这是自去年 8 月以来的首次下调。事实上，在中央“因城施策”的指导下，大部分城市在今年上半年均采取宽松政策。然而，我们认为支持政策的力度尚未恢复到 2014-2016 年期间的水平，当时政府采取了更多的支持性措施刺激去库存。2023 年 6 月 25 日，扬州宣布取消各区限购、限售政策。考虑到依然偏弱的销售表现，我们预计今年下半年部分核心高线城市有可能取消限购和限售。  我们建议投资者在选股上保持谨慎。优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979 HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。  风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及 2）购房需求下行。 [Table_InvestInfo] Rating: Outperform Maintained 评级： 跑赢大市 (维持) 2 MSMPI and HSI performance (80.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.0Jul-22Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23% of returnHSI IndexMSMPI Index Source: Bloomberg. National property sales performance -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02,0004,0006,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000RMB bnAmount Sold of Commodity Houses (LHS)Amount Sold of Residential Houses (LHS)Amount Sold YTD YoY of Commodity Houses (RHS)Amount Sold YTD YoY of Residential Houses (RHS) Source: National Bureau of Statistics of China. Sector Report P See the last page for disclaimer Page 2 of 5 [Table_PageHeader] Property Sector [Table_Margin1] 3 July 2023 [Table_Margin2] Property Sector 房地产行业 今年上半年百强房企合约销售增速转负。2023 年 6 月 30 日，克而瑞披露了 2023 年上半年房企的销售业绩。虽然 2023 年 6 月销售业绩较 2023 年 5 月小幅回升（销售额环比增长 9.5%），但年初至今百强房企的合同销售额进一步走弱，2023 年上半年录得同比下降 0.4%，由 2023 年 1-5 月的 8.2%增长转为负值。考虑到 6 月份通常是房企推出更多新项目的旺季（为更好的上半年销售业绩），我们认为在购房情绪持续低迷的情况下，房地产销售将继续保持疲软趋势。2023 年上半年，百强房企的总销售面积下降幅度更大，同比下降 13.9%，且较 2023 年 1-5 月 6.7%的同比降幅进一步扩大。我们认为 2023 年 6 月的较低迷的销售表现，也是符合市场原本就较弱的预期的。展望今年下半年，我们预计行业的催化剂可能来自 1）房贷利率下降，且仍有下行空间；以及 2）购房刺激方案，不仅仅是放松限购政策。 图 1：今年上半年百强房企的销售金额同比下降 0.4% 图 2：今年上半年百强房企的销售面积同比下降 13.9% (80)(60)(40)(20)02040608010012002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000RMB bnTop-100 developers contracted sales value (YTD)YTD YoY% (80)(60)(40)(20)0204060801000100200300