房地产行业2023年5月公司月报：优质房企领跑修复，定增加速关注后续进程

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2023 年 5 月公司月报 优质房企领跑修复，定增加速关注后续进程 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场成交改善放缓，优质房企持续修复。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年 5 月百强房企实现销售金额 5492 亿元，同比增长 5.8%，增速环比收窄 24.6pct，重点跟踪房企实现销售金额 3893 亿元，同比持平，本月市场出现波动，销售恢复趋势暂缓。5 月强信用房企销售同比增长 25.8%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为37.3%、42.4%，近期仅强信用房企同比获得增长。本月虽然市场整体销售表现平缓，但仍有多家优质房企维持销售改善趋势，滨江集团单月销售金额同比超 100%，招蛇、金茂、华润同比增长超 50%。 ⚫ 房企拿地：拿地规模小幅回落，利润空间有所下行。23 年 5 月 44 家样本房企中共 15 家企业参与拿地，合计拿地规模 973 亿元，环比下降22%，拿地力度 26%，较上月下降 3pct，其中华润、万科、招蛇为拿地规模前三，拿地金额分别为 263 亿元、147 亿元、137 亿元。5 月部分主流房企拿地金额 956 亿元，对应货值约 1454 亿元，毛利 382 亿元，拿地利润率小幅下行至 26%。分房企来看，中海地产本月拿地利润率达 38%，金茂亦达到 32%。虽土地市场修复，溢价率提升，房企拿地利润率下行，但从较长维度来看，当前投资回报率仍处高位。 ⚫ 房企融资：融资成本创下新低，招蛇定增审核通过。5 月 A 股样本房企实现债权融资 170 亿元，环比下降 63%，本月房企融资规模再度回落。全口径数据来看，房企 2023 年 5 月债券融资净流出 198 亿元，发行到期比为 0.62x，其中海外债发行到期比仅为 0.30x，海外债融资渠道仍未恢复。23 年 5 月房企境内债权平均融资成本 3.21%，环比下降 66bp。本月仅优质房企可获取融资资源，整体融资成本再创新低。龙头房企定增加快推进，招商蛇口已收到证监会批复，保利发展定增已获上交所审批通过、待证监会审核。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值再度回落，房企修复进度分化。近一个月以来（2023 年 5 月 27 日至 2023 年 6 月 26 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益为-2.5%，相对收益为-1.4%。H 股方面，恒生地产类当月绝对收益为-2.0%，相对收益为-2.3%。5 月市场景气度在节后加速回落，高频房管局数据 6 月上中旬同比增速自 2 月以来首度转负，未来一段时间基本面仍将承压。近期市场表现持续分化，具备持续投资能力、货值优化能力的优质房企将获益，企业估值回落至周期低位，推荐重点关注后续政策表态、企业经营表现及估值修复弹性。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-06-27 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -21%-16%-10%-5%1%6%06/2208/2210/2212/2202/2304/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 14.33 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 7.1 7.0 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.55 2023/4/23 买入 17.91 1.00 1.94 13.6 7.0 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 14.75 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.5 8.3 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.48 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.4 6.0 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.86 2023/5/5 买入 18.38 2.18 2.48 5.0 4.4 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.06 2023/3/22 买入 13.42 1.49 1.60 6.7 6.3 7.2 2.4 13.7% 12.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.12 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 6.3 5.3 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.49 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.4 6.6 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.53 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.9 7.3 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.97 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 30.5 12.8 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 10.54 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92 5.1 5.1 7