房地产行业研究周报：降息对房贷利率有何影响？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 06 月 18 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:缓慢恢复，仍具支 撑 —— 统 计 局 5 月 数 据 点 评 》 2023-06-16 2 《房地产-行业点评:5 月地产销售可能并不弱——社融及居民信贷点评》 2023-06-14 3 《房地产-行业研究周报:地产融资支持 进 展 如 何 ？ ——202306W1 周 专 题》 2023-06-12 行业走势图 降息对房贷利率有何影响？ 行业追踪（2023.6.10-2023.6.16） 事件：6 月 13 日，央行以利率招标方式开展了 20 亿元 7 天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调 10BP； 6 月 15 日，一年期 MLF 利率下调 10BP，自去年 8月 15 日以来再次迎接政策性降息。6 月 20 日 LPR 或将跟进下调，与 5 年期 LRP 挂钩的住房贷款利率有望同步走低。 降息对房贷利率有何影响？ 本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期， LPR 均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。 按现行 LPR 计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为 4.1%。若本月 5 年期 LPR 继续下调超 10BP，则统一房贷利率下限有望突破 4%关口。我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式如一二线城市可能发生①首/二套利率加点幅度下调；②城市内部限购与非限购区域首付比例区分；③二套房首付比例下调；④特定区域限购松绑；⑤认房认贷标准优化等。 当前各地房贷利率处于什么水平？ 从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023 年 5 月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为 4.0%，环比降低 1BP，继续突破 2014 以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。 对比历史周期，截至 2023 年 5 月，全国首套房贷利率较此前高点（21 年 10 月）降幅已达 173BP，此前 14-16 年下调周期中，首套贷款利率最大下行 258BP。而二套利率自 22 年 9 月起便维持 4.91%，已长达 9 个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。 从典型城市看，中指研究院监测显示，2023 年以来全国已有超过 40 个城市调整首套房贷利率下限至 4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有 39 城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若本次 5 年期 LPR 下调 15BP，符合条件的城市首套房贷利率有望降至 3.55%-3.95%区间，继续突破历史底部。 历史上板块对房贷利率下调反应如何？ 回顾历次 LPR 下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响：①下调 LPR：2019-2020 年的四次 LPR 调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。2021 年后，调低 LPR 对效果并不明显，仅 22 年 5 月 LPR 下调带动了的上证指数小幅反弹。②房贷利率政策放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。 我们认为，本次 LPR 若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。 6 月新房销售同比降幅接近 2 成，二手房销售同比增加 26% 新房市场本周成交 394 万平，月度同比-18.03%，相较上月下降 26.17pct；累计库存12352 万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 172万平，月度同比+26.08%，相较上月下降 28.95pct。土地市场 6 月 5 日-6 月 11 日成交建面 1946 万平，滚动 12 周同比 1.71%；成交总额 287 亿元，滚动 12 周同比-20.5%；全国平均溢价率 4.33%，滚动 12 周同比+1.98pct。 本周申万房地产指数+0.23%，较上周下跌 1.01pct，涨幅排名 27/31，跑输沪深 300指数 3.07pct。H 股方面， 本周 Wind 香港房地产指数 +1.34%，较上 周下降2.12pct，涨幅排序 6/11，跑输恒生指数 2.01pct；克而瑞内房股领先指数为 3.45%，较上周下跌 1.62pct。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 -20%-16%-12%-8%-4%0%4%2022-062022-102023-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：降息，房贷利率怎么看？ ....................................................................................... 3 1.1. 降息对房贷利率有何影响？ .....................................................................................................