2022年仓储物流基础设施公募REITs市场运行情况

资产证券化市场研究报告 2022 年仓储物流基础设施公募 REITs 市场运行情况 债券结构融资部 刘志轩、孙梦倩 一、 政策背景 近年来，国家对公募 REITs 产品的重视程度越来越高，接连出台相关政策文件，为我国公募 REITs 业务的发展开辟了道路。我国的公募 REITs 产品在基础设施领域切入，主要在于我国的基础设施投资活跃，资金需求很大，对于经济增长有着重要的基础性作用，前期高质量的基础设施建设累积了大量优质基础设施项目，其中已经有不少项目进入了稳定运营期，可以产生稳定的现金流。同时，不在房地产领域切入，也符合当前的房地产市场的监管思路。 自 2020 年 4 月 30 日，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国基础设施领域公募 REITs 基金试点正式开始。2021 年 6 月 21 日，首批 9 只基础设施公募REITs 在沪深两地交易所挂牌上市，截至 2023 年 3 月 31 日，陆续又有 18 只基础设施公募 REITs 登陆沪深两地交易所，项目类型涉及高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、产业园区、生态环保等多种类型的基础设施。 图表 1. 推进我国基础设施公募 REITs 产品的相关政策文件 序号 发文单位 发文日期 文件名称 1 国务院办公厅 2016 年 6 月 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 2 财政部； 中国人民银行； 中国证券监督管理委员会 2017 年 6 月 《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》 3 国家发展和改革委员会； 中国证券监督管理委员会 2020 年 4 月 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》； 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿） 4 国家发展和改革委员会； 中国证券监督管理委员会 2020 年 8 月 《关于做好基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》； 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 序号 发文单位 发文日期 文件名称 5 上海证券交易所； 深圳证券交易所 2021 年 1 月 《交易所公开募集基础设施证券投资基金 业务办法（试行）》； 《交易所公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引（试行）》； 《交易所公开募集基础设施证券投资基金 业务审核指引（试行）》 6 中国证券投资基金业协会 2021 年 2 月 《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》； 《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》正式稿 7 国家发展和改革委员会 2021 年 6 月 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》 8 中国银行保险监督管理委员会办公厅 2021 年 11 月 《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金的有关事项的通知》 9 国家发展和改革委员会办公厅 2021 年 12 月 《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》 10 财政部； 国家税务总局 2022 年 1 月 《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》 11 中国证券监督管理委员会 2022 年 3 月 《深入推进公募 REITs 试点 进一步促进投融资良性循环》 12 中国证券监督管理委员会； 国家发展与改革委员会 2022 年 5 月 《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》 13 国家发展与改革委员会 2022 年 7 月 《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》 14 中国证券监督管理委员会 2022 年 12 月 《首届长三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛2022 年会致辞》 15 国家发展与改革委员会 2023 年 3 月 《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》 注：新世纪评级根据相关资料整理。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 二、 行业环境 近十年来，国内仓储业在早期经历了迅速的扩张，至 2016 年投资额达到高位后，于 2017-2019 年投资额呈负增长，2020 年以来克服新冠肺炎疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次正增长。具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从2012 年的 3120 亿元高速增长到 2015 年的 6620 亿元后，2016 年增速开始回落，当年完成投资 6984 亿元，2017 年至 2019 年投资力度下降，2019 年仓储业固定资产投资完成额为 6246 亿元，同比减少 7.7%。随着新冠疫情带来生活方式的改变，物流需求增长，仓储业固定资产投资完成额增速由负转正，2020-2022 年同比增速分别为 9.9%、6.6%和 25.1%。在投资带动下，我国仓储设施供给总量持续增长，根据 Wind 显示，2020-2022 年，我国仓库竣工面积分别为 0.27 亿平方米、0.28 亿平方米和 0.29 亿平方米。 图表 2. 近年来我国仓储业固定资产投资完成额（单位：亿元） 资料来源：Wind 目前，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之二。随着制造业向中西部城市转移，加上高速公路网络的日益完善，带动了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步成为次级物流中心。此外，受电商渠道下沉的推动，物流服务网络随之向三、四线城市扩张，区域性节点城市的仓储物流亦获得了较快的发展。目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域的市场布局。以普洛斯中国、万纬和京东等主流开发商占据着国内高标仓库市场大部分份额。土地为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显。为推进土地节约集约利用，上海、湖南、厦门、珠海等省市开始探索用地弹性年期制、新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 缩短土地最高出让年限等方式。且土地招拍挂制度的实施、拆迁成本的上升，均增加了企业的拿地成本和拿地难度，中短期内土地因素已成为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈。鉴于经济发达地区土地供应短缺尤为突出，一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等地仓储业务的发展。近年来，受新冠疫情影响，我国仓储行业景气度有所波动，2020-2022 年中国仓储指数（新订单）年平均值分别为 52.1%、52.9%和 50.0%。 从空置率和租金来看，根据物联云仓披露的数据，截至 2022 年 12 月，北京、上海等 32 个主要物流节点城市仓库平均空置率为 12.03%，仓库平均租金为 25.53元/平方米/月，较上年同期分别下降 0.10 个百分点和 2.33 元/平方米/月。从 2022年全年走势看，32 个主要物流节点城市仓库的年度空置率尚可，较上年略有优化；平均租金因部分城市的仓储租赁需求相对低迷而有