房地产行业研究周报：房地产经纪行业新政如何解读？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 05 月 14 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:地产销售转弱信号显现——4 月社融及居民信贷点评》 2023-05-13 2 《房地产-行业研究周报 :地产股2023Q1基 金 持 仓 有 何 变 化 ？ 》 2023-05-07 3 《房地产-行业研究周报:购物中心租金近期变化趋势如何？——REITs 周 报》 2023-05-06 行业走势图 房地产经纪行业新政如何解读？ 行业追踪（2023.5.6-2023.5.12） 事件：5 月 8 日住房和城乡建设部、市场监管总局联合发文《关于规范房地产经纪服务的意见》，针对部分房地产经纪机构存在的收取过高费用、未明码标价等问题提出 10 条意见。 要点一：合理降低收费，激发市场活力 新规倾向维护购房者权益，有望带动存量房销售。本次《意见》第三条提出“合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。”1）从政策目标看，旨在规范行业收费过高现象，引导行业向分档定价、双边收费模式发展；2）从政策倾向看，维护购房者权益、优化市场机制的政策倾向性明显；3）从政策效果看，或能起到降低交易成本，刺激存量房销售等效果。 我们认为，本次规范意见的提出并不意味着对房地产经纪服务的“打压”或限制。意见未明确提及中介佣金费率上限、同时“鼓励”分档定价，或反映出统一价格标准指导退出、市场化调节的基调不改，可视为针对不合理收费现象的纠偏和行业新模式的探索。而当前行业仍处周期底部，房价上行预期较弱，降低交易成本有利于激发存量市场活力及引导行业中长期良性发展。 要点二：鼓励分档定价，引导双边收费 分档定价、双边收费有望刺激购房需求释放。本次《意见》第三条中“鼓励按照成交价越高、服务费率越低的原则分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用”为新规的一大亮点。 1)分档定价：从市场执行情况看，分档定价已在部分地区执行。考虑部分高能级城市房屋价格已处于较高水平，我们认为新规针对分档定价机制的倡导，对高总价房屋成交具有积极影响，有助于推动高能级城市存量市场热度回升、促进房屋资产流通。 2）双边收费：从收费模式看，我国与国外有明显不同，目前我国主要施行交易佣金大部分由买方全额承担，或为买方承担大部分、卖方小部分的单边收费模式，而国外则以卖方承担为主。 我们认为，新规对双边收费模式的鼓励有助于减轻买方的购房负担，从而刺激购房需求释放。伴随行业逐步步入以存量为主的新发展阶段，交易环节中买方话语权有望同步提升。在此背景下，新规在政策层面对新模式的推广扫清障碍、奠定良好基调。 要点三：落实备案登记，严禁垄断行为 加强机构及人员监督管理，推动行业服务质量提升。2011 年，住建部发布的《房地产经纪管理办法》提出房地产经纪机构备案制度，本次《意见》第一条再度强调“严格落实房地产经纪机构备案制度”，同时补充“全面推行经纪从业人员实名登记”要求。 《意见》第四、五条明确“严格明码标价、严禁操纵经纪服务收费”，本次新规提出具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用，1）从购房者角度看，对供给侧对垄断行为主体进行约束，有助于抑制购房者支付中介费用较高的问题。2）从机构角度看，或将给予中小企业更为合理的生存空间，有利于促进中介行业健康发展、形成更为有序的市场化竞争格局。 5 月新房销售同比基本持平，二手房销售同比回暖 新房市场本周成交 427 万平，月度同比+2.86%，相较上月下降 14.20pct；累计库存 11593万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 242 万平，月度同比+51.19%，相较上月下降 4.27pct。土地市场本周成交建面 2552 万平，滚动 12 周同比-4.35%；成交总额 315 亿元，滚动 12 周同比-22.5%；全国平均溢价率 4.24%，滚动 12周同比+1.33pct。 本周申万房地产指数-1.75%，较上周下跌 4.60pct，涨幅排名 15/31，领先沪深 300 指数0.22pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-4.06%，较上周下降 4.36pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数 1.95pct；克而瑞内房股领先指数为-5.49%，较上周下跌 6.14pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响 -22%-17%-12%-7%-2%3%8%13%2022-052022-092023-01房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：房地产经纪行业新政如何解读？ .......................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 6 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 6 2.2. 新房市场 ....................................................................................................................................