收入业绩同比增长，经营业务快速向前

公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 万科 A（000002） 证券研究报告 2023 年 04 月 30 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 15.14 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 9,724.20 流通 A 股股本(百万股) 9,716.67 A 股总市值(百万元) 147,224.34 流通 A 股市值(百万元) 147,110.34 每股净资产(元) 20.62 资产负债率(%) 77.20 一年内最高/最低(元) 20.63/13.13 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《万科 A-年报点评报告:费用管控对冲市场调整 ，经营业 务多 点开花》 2023-04-02 2 《万科 A-公司点评:拟定增 150 亿元，助力公司稳健发展——万科定增预案点评》 2023-02-13 3 《万科 A-季报点评:结算稳定增长， 财务安全稳健》 2022-10-30 股价走势 收入业绩同比增长，经营业务快速向前 事件：公司发布 2023 年第一季度报告，公司实现营业收入 684.74 亿元，同比增长 9.27%；归母净利润 14.46 亿元，同比增长 1.16%；每股收益 0.13元/股。 收入业绩增长，毛利率承压 公司 2023 年一季度实现营业收入 684.74 亿元，同比增长 9.27%；归母净利润 14.46 亿元，同比增长 1.16%。盈利能力方面，公司 2023 年一季度整体毛利率较 2022 年下降 4.1pct 至 15.45%，净利率较 2022 年下降 3.31pct 至4.14%。盈利能力下降由于 1）2023 年一季度开发业务结算毛利率 17.2%，，较 2022 年末下降 3.2pct；2）销售费用率、管理费用率分别为 2.51%、2.27%，分别较 2022 年升高 0.05pct、0.36pct。 销售微降，拿地谨慎 公司 2023 年一季度共实现合同销售金额 1013.8 亿元，同比下降 4.8%；合同销售面积 625.7 万方，同比下降 1.1%；对应的销售均价 16203 元/平米，同比下降 3.74%，较 2022 年末销售均价提升 2.2%。公司 2023 年一季度共新增 5 个项目，新增计容建面 87.6 万方，权益建面 48.4 万方，对应权益比例 55.25%；根据月度经营数据，公司一季度累计拿地总价 161.20 亿元，对应的拿地楼面价 16483 元/平米，地售比为 1.02，拿地力度 15.9%，投资较为谨慎。新开工及复工计容面积 590 万方，完成全年计划的 35.3%；竣工面积 344.1 万方，完成全年计划的 10.7%；开工较为乐观。 在手现金充沛，负债结构健康 截至 2023 年一季度末，公司净负债率 45.5%，剔除预收账款的负债率 67.2%，分别较 2022 年末升高 1.8pct、下降 0.4pct；在手货币资金为 1400.1 亿元，扣除预售监管资金和受限资金后的现金短债比 1.4，与 2022 年末持平；三道红线均满足绿档要求。有息负债中 81.5%为长期借款，负债结构健康。 各项业务齐头并进，物流仓储快速提升 1）万物云城新增 11 个商企服务项目，包括阿里巴巴集团北京总部、中国移动广西公司等。2）租赁住宅实现营收 7.8 亿元，同比增长 10.8%，截至2023 年 3 月底租赁住宅业务共运营管理 21.7 万间长租公寓，出租率 95%。3）物流仓储营收 9.6 亿元，同比增长 20%。4）商业开发与运营实现收入23.3 亿元，同比增长 10.4%，其中印力管理的商业项目营收 13.7 亿元。 投资建议：公司 2023 年一季度销售微降，投资谨慎；收入业绩增长，毛利率承压；保持融资优势，杠杆较低；各项业务齐头并进。我们维持公司2023-2025 年净利润 229.81、234.98、240.06 亿元，EPS 为 1.93、1.97、2.01 元/股的预测，对应 PE 为 7.86X、7.69X、7.52X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 452,797.77 503,838.37 529,080.67 546,434.52 579,275.23 增长率(%) 8.04 11.27 5.01 3.28 6.01 EBITDA(百万元) 70,267.33 61,124.60 61,779.54 61,488.57 66,370.82 净利润(百万元) 22,524.03 22,617.78 22,980.69 23,497.87 24,005.99 增长率(%) (45.75) 0.42 1.60 2.25 2.16 EPS(元/股) 1.89 1.90 1.93 1.97 2.01 市盈率(P/E) 8.02 7.99 7.86 7.69 7.52 市净率(P/B) 0.77 0.74 0.68 0.65 0.61 市销率(P/S) 0.40 0.36 0.34 0.33 0.31 EV/EBITDA 4.89 6.17 4.57 4.72 4.43 资料来源：wind，天风证券研究所 -30%-24%-18%-12%-6%0%6%12%2022-042022-082022-12万科A沪深300 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：营业总收入及同比增速 图 2：归母净利润及同比增速 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图 3：毛利率及净利率 图 4：销售费用率、管理费用率、财务费用率 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 图 5：净负债率 图 6：现金短债比 资料来源：wind、天风证券研究所 资料来源：wind、天风证券研究所 0%10%20%30%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-03（亿元）营业总收入同比增速（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%01002003004005002012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-03（亿元）归母净利润同比增速（右轴）0%10%20%30%40%2012-1220