销售跻身第一，投资坚持聚焦

公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 保利发展（600048） 证券研究报告 2023 年 04 月 24 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 14.1 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 11,970.44 流通 A 股股本(百万股) 11,970.44 A 股总市值(百万元) 168,783.25 流通 A 股市值(百万元) 168,783.25 每股净资产(元) 15.87 资产负债率(%) 77.85 一年内最高/最低(元) 19.05/12.88 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《保利发展-年报点评报告:灵活应变，市占率持续提升》 2023-04-04 2 《保利发展-季报点评:销售结算保持韧性，投资强度小幅提升》 2022-10-31 3 《保利发展-半年报点评:平稳增长， 穿越周期》 2022-08-31 股价走势 销售跻身第一，投资坚持聚焦 事件：公司发布 2023 年第一季度报告，实现营业收入 399.56 亿元，同比+19.14%；归母净利润 27.21 亿元，同比 7.52%；每股收益 0.23 元/股，同比+7.52%。 业绩表现保持稳健，费效管控水平提高。公司 2023 年一季度实现营业总收入 399.89 亿元，同比+19.17%；归母净利润 27.21 亿元，同比+7.52%。2023Q1 业绩同比增长的主要原因有：1）公司营业收入同比增加 19.17%；2）公司销售、管理、财务费用率分别较去年同期下降 0.69、0.78、1.09pct 至 2.48%、2.39%、1.37%，三费率总体同比下降 2.55pct；3）公司资产处置收益同比增加 1.94 亿元至 1.95 亿元。2023Q1 业绩拖累因素主要是毛利率同比下降 6.00pct 至 21.93%，但环比 2022 年四季度已经回升 3.07pct。 销售规模登顶，同比实现较快增长。公司 2023 年一季度实现销售金额 1141.30 亿元，同比+25.84%，销售面积 630.84 万方，同比+13.90%；对应销售均价 18092 元/平米，同比+10.49%。公司销售规模持续 3 个月位列中国房地产企业排行榜第一。我们认为助力公司销售规模增速明显的因素有：1）公司坚持深耕核心城市，战略效果显现；2）公司奉行长期主义，产品力提升，品牌认可度提高；3）购房者看房情绪提升，公司 2023Q1 月均来访量达历史同期高位。 土地投资保持聚焦，近期于上海接连有所斩获。公司 2023 年一季度新增土储 8 块，总建面92万方，同比-52.6%，获取总成本185亿元，对应楼面均价20109元/平；拿地力度16.21%，较去年同期下降 21.39pct。我们认为公司拿地力度下降的原因有：1）一季度土地供应量受2023 年集中供地节奏影响；2）部分重点城市参拍房企骤增，近期摇号比例增加，导致企业中签率下降。从布局来看，38 个核心城市拓展金额占比 98%，较去年同期增加超过 8pct。近日在上海第一批次集中供地中，公司单独报名 7 幅地块，联合其它房企报名 3 幅地块，最终以 48.87 亿元拿下宝山大场宅地，同时与上海建工的联合体以 13.09 亿元拿下闵行莘庄社区某地块，针对核心城市的聚焦程度进一步上升。2023 年一季度开工面积 198 万平方米，竣工面积 516 万平方米。截至 2023 年 Q1 末，公司在建面积 11285 万平方米，待开发面积 6398 万平方米。 货币资金充裕，债务结构安全。公司截至 2023 年一季度，实现销售回笼 1033 亿元，回笼率为 91%，与去年同期基本持平；期末货币资金余额 1518.04 亿元；总资产 14480.25 亿元，较上年度末下降 1.53%；归属于上市公司股东的净资产为 1980.59 亿元，较上年末增长 0.91%。三道红线方面，公司资产负债率为 77.85%，较上年末下降 0.24pct；净负债率69.65%；现金短债比 2.19，稳居房企绿档。 发挥央企背景优势，融资渠道通畅。公司 2023 年一季度分别于 2 月 16 日与 3 月 16 日发行 2 支短期融资券，发行规模均为 25 亿，期限 270 日，利率均为 2.26%；此外公司于 3月 28 日发行一般公司债券 15 亿元，期限 3+2 年，利率 3.20%，融资渠道保持通畅。同时公司百亿定增方案已获上交所受理，有望借助股权融资，打开进一步发展空间。 投资建议：公司长期稳健发展，市占率持续提升，市场化竞争能力不断验证兑现，2023 年以来销售保持快速增长，毛利率触底回升，有望借助股权融资窗口打开新一轮发展空间。我们预测公司 2023-2025 年归母净利润分别为 215.62 亿元、235.61 亿元、262.49 亿元，对应 EPS 分别为 1.80 元/股、1.97 元/股、2.19 元/股，对应 PE 分别为 7.83X、7.16X、6.43X，维持“买入”评级。 风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024.10 281,108.24 304,440.22 331,535.40 364,025.87 增长率(%) 17.19 (1.37) 8.30 8.90 9.80 EBITDA(百万元) 55,647.59 43,223.31 43,609.97 48,422.42 54,434.73 净利润(百万元) 27,387.84 18,346.82 21,562.23 23,561.14 26,249.10 增长率(%) (5.39) (33.01) 17.53 9.27 11.41 EPS(元/股) 2.29 1.53 1.80 1.97 2.19 市盈率(P/E) 6.16 9.20 7.83 7.16 6.43 市净率(P/B) 0.86 0.86 0.80 0.74 0.68 市销率(P/S) 0.59 0.60 0.55 0.51 0.46 EV/EBITDA 7.47 10.62 10.01 9.77 8.66 资料来源：wind，天风证券研究所 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2022-042022-082022-12保利发展沪深300 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：公司营业总收入和同比增速 图 2：公司归母净利润和同比增速 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：公司毛利率、净利率 图 4：销售、管理、财务费用率 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 5：公司投资净收益 图