房地产行业报告：近期仍在推广的房票安置成效如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 23 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:地产复苏的强与弱 —— 统 计 局3月 数 据 点 评 》 2023-04-19 2 《房地产-行业研究周报:二手房复苏到什么程度了？》 2023-04-17 3 《房地产-行业研究周报:购物中心近年来出租率有何变化？——REITs 周 报》 2023-04-15 行业走势图 近期仍在推广的房票安置成效如何？ 行业追踪（2023.4.15-2023.4.21） 2023 年棚改规模触底回升，房票安置近期仍在推广，有望进一步盘活市场、稳定地产销售。房票安置自 22 年起率先在三四线城市推行，近期仍在继续推广（南昌、南京等），更多二线城市加入房票安置队列。从其实际刺激效果看，我们认为房票或能起到：1）刺激局部需求，短期基本面回升；2）引导资金定向流入，稳定销售，盘活市场；3）伴随棚改计划规模回升，拉动各地投资等作用。 房票安置和上轮棚改货币化安置有何区别？ 2015-2017 年，棚改普遍使用直接货币化补偿方式，而房票安置则是给予被征收人一张政府信用背书的有价证券，前者现金补偿用途更加广泛，而房票则能定向、限期地使资金流入各地房地产市场，起到刺激购房需求、缓解货币补偿方式带来的财政压力等作用。从其产生影响看，直接货币化安置现金偿付比例较高，无使用限制下容易推高区域房价，房票票价估值合理，同时限定使用范围、时间，对房价整体影响有限。 房票对城市基本面刺激效果如何？ 从实际效果看，短期或能局部刺激需求，拉动基本面回升。22 年 6 月，郑州、南京溧水两个省会城市出台房票安置政策，郑州、南京（含溧水高淳）当月商品住宅销售面积同比分别为-35.3%、-56.4%，至 22 年 8 月分别提升至-2.8%、+0.9%；同期，全国商品住宅销售面积单月同比由 6 月的-21.8%降至 8 月的-24.5%，两地基本面表现优于全国平均。22 下半年，郑州在政策推出后销售短暂回升后再次下滑，南京房票适用区域则扩大至溧水、浦口、六合，销售出现小幅改善。我们认为，未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，均有推行扩大房票安置的可能，在推动资金定向流入当地市场的同时，助力低热度城市、地区的销售复苏。 2023 年棚改如何展望？ 2023 年，从部分已公布棚改计划的省份看，多数计划规模有所提升，河南、安徽等 6 省合计棚改计划套数 89.1 万套，较 22 年同比增长约 47.6%。河南、安徽、河北、江西计划开工超10 万套。四川、安徽、江西计划套数较 22 年提升明显，增幅均超 60%。房票安置更大范围的推行具备良好基础，或对地产投资回升形成良好拉动。 23 年 PSL 投放进一步增长，地产投资有望提振。2022 年，受疫情再次冲击，PSL 作为主要信贷发力工具，贷款余额于 9-11 月实现大额新增；23 年前 3 月，PSL 余额均超 3.12 万亿，同比增幅超 12%，我们预计 23 年 PSL 将继续以净投放为主，以提振房地产、基建投资，助推经济企稳复苏。 23 年部分省市棚改专项债投放具备提升空间。从棚改专项债发行规模看，2018 年-2022 年棚改专项债发行规模分别为 3106 亿、7071 亿、3945 亿、4441 亿、3390 亿元；2023 年前 3 月，棚改专项债投放规模达 908 亿元，投放力度保持稳健。棚改计划规模提升的背景下，房票机制推广具备良好基础。考虑部分省份棚改计划规模提升明显，对应专项债投放具备良好提升空间，有望带动市场热度回升、提振投资信心。 4 月新房成交同比增幅超 2 成，二手房同比增幅超 7 成 新房市场本周成交 421 万平，月度同比+23.89%，相较上月下降 11.81pct；累计库存 11545万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 243 万平，月度同比+73.67%，相较上月下降 17.03pct。4 月 10 日-4 月 16 日，全国土地成交建筑面积为 2377万平，滚动 12 周同比+1.03%，较前期下降 1.57pct；土地成交金额 211 亿元，滚动 12 周同比-9.01%，较前期上升 2.29pct；平均溢价率为 1.93%，滚动 12 周同比+0.45pct。 本周申万房地产指数-4.72%，较上周下跌 4.44pct，涨幅排名 28/31，跑输沪深 300 指数3.27pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-4.10%，较上周下降 7.18pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数 2.33pct；克而瑞内房股领先指数为-7.28%，较上周下跌 13.30pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响 -19%-14%-9%-4%1%6%11%16%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：近期仍在推广的房票安置成效如何？ ................................................................. 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 6 2.1. 新房市场 ........................................................................................................................................