房地产REITs周报：上市房企购物中心规模如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 23 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:地产复苏的强与弱——统计局 3 月数据点评》 2023-04-19 2 《房地产-行业研究周报:二手房复苏到什么程度了？》 2023-04-17 3 《房地产-行业研究周报:购物中心近年来出租率有何变化？——REITs 周 报》 2023-04-15 行业走势图 上市房企购物中心规模如何？——REITs 周报 (2023.4.16-2023.4.21) 上市房企购物中心规模如何？ 根据我们统计的 16 家公司数据，开业在营购物中心数量共有 1228 个(包含未上市的万达)，已开业面积达到 6095 万平方米，资产账面价值达到 11361 亿元。上市房企逐渐重视购物中心业务的发展，我们整理了如下规模房企的商业购物中心业务情况，包括大悦城、华润置地等共 15 家上市房企和未上市的万达。 我们首先梳理了部分内地房企购物中心产品系列，多数房企的购物中心有多个产品线。根据整理的资料显示，除新城控股和万达等房企之外，多数房企的购物中心有多个产品线，如华润置地旗下购物中心有“万象城”、“万象汇”、“万象天地”等三条产品线，大悦城同样有“大悦城”、“大悦春风里”、“祥云小镇”等三条产品线。 我们拆分了上面部分房企的购物中心开业情况，开业在营购物中心数量共有 1228 个，已开业面积达到 6095 万平方米。覆盖城市数量超过 100 个的有万达、新城控股；覆盖城市数量达到双位数的有大悦城、华润置地、万科、龙湖、宝龙、旭辉、招商蛇口。已开业购物中心面积超过 1000 万平方米的有新城控股、万科、宝龙（宝龙商业）；已开业购物中心面积超过100 万平方米不足 1000 万平方米的有大悦城、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、南国置业。开业购物中心数量超过 100 个的有万达、万科、新城控股。 根据 2022 年上市公司披露数据，以上公司的 2022 年购物中心商业收入租金收入共有 480亿元，其中收入体量最大的是华润置地，占公司总收入比例最大的是中国国贸。2022 年购物中心商业收入体量过百亿元的有华润置地、新城控股；购物中心商业收入体量超过 50 亿元不足百亿的有龙湖、万科。购物中心商业收入占公司总收入比例最大的是中国国贸，达到33.67%；其他占比超过 5%的有新城控股、华润置地、宝龙地产；占比不足 1%的有招商蛇口、中国海外发展、保利发展。 根据 2022 年上市公司披露数据，以上公司投资性房地产账面价值合计 11361 亿元，其中规模最大的是华润置地，投资性房地产占公司总资产比例最高的是中国国贸。2022 年投资性房地产资产规模超过 1000 亿元的是华润置地、中国海外发展、龙湖集团、新城控股、招商蛇口。2022 年投资性房地产资产规模占公司总资产比例超过 50%的仅有中国国贸；其他占比超过 20%的有宝龙地产、陆家嘴、龙湖集团、华润置地、中国海外发展。 本周 REITs 指数跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 1.293%，REITs 指数下跌 1.582%，上证综指下跌 1.105%，国债指数上涨 0.09%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 4.08%，REITs 指数下跌4.85%，上证综指上涨 1.09%，国债指数上涨 0.32%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 4 月21 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.09；中证 REITs指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.19。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌 2.47%，特许经营权类 REITs 下跌 1.05%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌5.93%，特许经营权类 REITs 下跌 4.25%。整体看本周特许经营类 REITs 指数表现强于产权类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023 年 4 月 21日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 9.61%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.84%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于5%。 投资建议：根据我们梳理，多数房企的购物中心业务具有多条产品线，展现了房企对购物中心业务的重视。根据 2022 年上市公司披露数据，以上公司的 2022 年购物中心商业收入体量最大的是华润置地，新城控股的购物中心开业面积最大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期、购物中心业务发展不及预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 购物中心规模如何？ ..................................................................................................................... 3 2. 本周中证 REITs 指数跑输上证综指 ............................................................................................ 5 2.1. 本周特许经营类 REITs 表现强于产权类 REITs ....................................................................... 5 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 .......................................................