差别化住房信贷政策追踪：房价普遍回暖，政策暂无退出风险

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 2023.04.21 房价普遍回暖，政策暂无退出风险 ——差别化住房信贷政策追踪（20230420） [Table_Guide] 本报告导读： 年初以来多数城市房价环比转正，地产复苏的关键变量出现积极信号，表明差别化放宽房贷利率下限政策起到一定效果。尽管如此，由于该项政策退出条件严苛，在机制设计上具有“易进难出”的特点，预计 6 月底的下一轮评估期政策再度收紧的概率不大。本轮政策宽松周期相对较长，可能的调整时点最快要到 9 月底。 摘要： [Table_Summary]  根据 1 月 5 日央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，新房价格同比环比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消首套房贷款利率下限；若后续评估期内房价连续 3 个月同比环比均上涨，则应恢复房贷利率下限。  年初以来多数城市房价环比转正，使得新一轮评估期内符合维持、下调或取消首套房贷款利率下限条件的城市大幅减少。以2022年12月-2023 年 2 月为评估期，符合动态调整机制要求的城市仅有 9 个，较上一轮评估期（2022 年 9 月-11 月）的 38 个减少 29 个城市，其中贵阳、赣州为新增城市。这表明全国商品房市场普遍出现回暖迹象。  尽管房价普遍回暖，但由于政策退出条件严苛，预计 6 月底的下一轮评估期政策再度收紧的概率不大。一二线城市和三线城市房价环比分别在 23 年 1 月和 23 年 2 月转正，但除一线城市外，二三线城市房价同比仍为负。由于放宽房贷利率下限政策的退出条件要求房价需连续 3 个月同比和环比均转正，预计 6 月底的评估期政策收紧的概率不大。  地产维持温和复苏，本轮政策宽松周期相对较长。房价是地产复苏的关键变量，一方面影响居民对房地产市场的信心，另一方面也关系到房企的资产重估，因此房价普遍回暖是地产复苏的积极信号；差别化放宽房贷利率下限作为一项托底政策，其机制设计上具有“易进难出”的特点，决定了本轮政策宽松周期相对较长，调整时点最快要到 9 月底。  风险提示：地产复苏不及预期。 [Table_Author] 报告作者 董琦(分析师) 021-38674711 dongqi020832@gtjas.com 证书编号 S0880520110001 黄汝南(研究助理) 010-83939779 huangrunan@gtjas.com 证书编号 S0880121080006 [Table_Report] 相关报告 收入回暖，支出前置 2023.04.20 一季度经济超预期的三层含义 2023.04.18 降息预期存在修正可能 2023.04.13 通胀预期仍需进一步下修 2023.04.11 复苏结构分化加大 2023.03.31 事件点评 宏观研究 宏观研究 证券研究报告 事件点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 图 1：70 大中城市商品房价格指数同比及环比变化 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 2023-03 2023-02 2023-01 2022-12 2022-11 2022-10 2022-09 2023-03 2023-02 2023-01 2022-12 2022-112022-10 2022-09-1.4-1.9-2.3-2.3-2.3-2.4-2.30.40.30-0.2-0.2-0.4-0.31.71.72.12.52.52.62.70.30.20.20-0.2-0.1-0.1-0.2-0.7-1.1-1.1-1.2-1.3-1.20.60.40.1-0.3-0.2-0.3-0.2-2.7-3.3-3.8-3.9-3.9-3.9-3.80.30.3-0.1-0.3-0.3-0.4-0.4北京4.64.75.25.85.75.96.10.30.20.40.20.10.40.2上海4.13.94.24.1443.80.40.20.70.40.30.30.2广州-0.2-0.6-0.30.40.20.20.10.20.3-0.2-0.4-0.5-0.3-0.3深圳-1.5-1.1-0.9-0.200.50.90.40.2-0.2-0.3-0.5-0.7-0.5天津-1.6-2.2-3-4-4-4.1-4.30.80.90.3-0.7-0.6-0.3-0.2石家庄-1.8-2.2-2.4-2.9-3.2-4.1-4.40.70.20.1-0.6-0.2-0.7-0.3太原-3.2-3.5-4.4-4.6-4.9-4.7-4.50.10.50.2-0.6-0.7-0.4-0.6呼和浩特-2-2.6-3.3-3.1-1.8-2.3-2.70.50.6-0.3-1.4000.1沈阳-3.8-4.6-5-5.2-5.1-4.8-4.50.5-0.1-0.4-0.6-0.7-0.6-0.3大连-4.4-4.7-4.8-4.9-4.9-4.6-3.7-0.4-0.3-0.1-0.4-0.5-1.2-0.5长春-4.8-5-5-4.3-3.5-3.1-2.30.3-0.3-0.5-1.1-0.8-0.7-0.7哈尔滨-4.9-6-7-7.6-8-7.8-7.50.40.1-0.4-0.4-0.9-0.6-0.8南京0.1-0.30.20.30.6-0.10.30.50.30-0.10.3-0.5-0.4杭州5.86.26.56.46.66.46.50.20.20.40.30.70.30.4宁波2.62.21.91.81.20.90.40.60.90.60.20.10.40.2合肥43.32.41.61.91.50.70.30.30.7-0.10.10.60.7福州-1.4-2.4-2.5-2.3-2-2.1-1.80.40.30.2-0.2-0.3-0.5-0.7厦门-2.6-3.3-3.9-3.9-3.6-3.9-30.50.1-0.3-0.1-0.2-0.7-0.3南昌1.91.71.71.81.91.51.20.60.30.3-0.3-0.1-0.10.3济南2.82.41.61.921.50.90.70.9-0.2-0.1-0.10.10.3青岛2.12.11.50.60.20.10.10.50.50.40.3-0.2-0.2-0.1郑州-0.6-2.2-3-3.4-3.6-3.8-3.80.90.60.2-0.6-0.4-0.5-0.3武汉-3.1-4.7-5.7-5.6-5.8-6.4-6.11.30.60.2-0.1-0.2-0.6-0.9长沙3.53.33.43.232.72.70.600.30.50.50.20.1南宁-2-3.1-4-3.4-3.5-3-2.50.90.5-0.1-0.2-0.6-1-0.6海口1.51.50.910.80.50.60.50.4-0.1-0.2-0.2-0.10.2重庆0-0.4-0.600.7