房地产行业3月百强房企销售点评：销售持续复苏，地产板块的认知差与剪刀差

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 01 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:楼市复苏传导到土地市场了吗？》 2023-03-27 2 《房地产-行业研究周报:蛇口产业园REIT 经营情况如何？——REITs 周报》 2023-03-25 3 《房地产-行业研究周报:持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读 ?— 统 计 局 1-2 月 数 据 点 评 》 2023-03-19 行业走势图 销售持续复苏，地产板块的认知差与剪刀差——3 月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布 2023 年 3 月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企 3 月单月销售分别为 3333 亿元、2249 亿元、7063 亿元，同比增速分别为 39.5%、38.3%、29.3%。累计销售额分别为 7319 亿元、4878 亿元、15750 亿元，同比增速分别为 22.6%、10.9%、7.4%。 3 月单月销售金额同比环比皆正增长 克而瑞公布 2023 年 3 月百强房企销售额，全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企 2 月单月销售分别为 3333 亿元、2249 亿元、7063 亿元，同比增速分别为 39.5%、38.3%、29.3%，环比增速分别为 47.7%、50.4%、40.9%。TOP10 房企除碧桂园外，其他房企均同比增长。华发股份、中海地产单月同比三位数增长，同比增速为 148.6%、104.5%；建发房产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、龙湖集团、保利发展均双位数增长，同比增速分别为 98.7%、85.8%、52.9%、51.0%、30.9%、23.3%；万科单月同比单位数增长，同比增速为 8.9%；仅碧桂园单月同比下跌，同比降幅达 21.7%。TOP11-20 的房企分化明显，越秀地产、保利置业同比增速高达 313.7%、287.0%，融创中国、新城控股、旭辉集团均同比双位数下降，融创中国降幅最大达到 49.1%。2023年 TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的累计销售额分别为 7319 亿元、4878 亿元、15750 亿元，同比增速分别为 22.6%、10.9%、7.4%。较 2 月相比，累计增速分别增长11.3pct、16.1pct、21.2pct。3 月累计增速较 2 月有明显改善。 多数头部房企单月权益销售同比上涨 权益口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100 房企 3 月单月销售额分别为 2451 亿元、1402 亿元、4673 亿元，同比增速分别为 50%、26%、34%，环比增速分别为 45%、35%、34%。TOP10 房企中，华发股份、建发房产、华润置地、中海地产、招商蛇口、中国金茂、龙湖集团、保利发展、万科地产的权益销售金额同比增速为正，分别为 279%、141%、135%、105%、55%、37%、35%、19%、9%；仅碧桂园的同比增速为负，为-13%。2023 年 TOP10、TOP11-30、TOP100 房企的累计销售金额分别为 5363 亿元、3235亿元、10689 亿元，同比增速分别为 30%、7%、14%。从权益比例看，TOP10 房企的累计权益比例高于 80%的分别为中海地产（93%）、碧桂园（85%）、建发房产（85%）、华发股份（82%）；低于 80%的分别为华润置地（76%）、中国金茂（69%）、龙湖集团（67%）、万科（65%）、保利发展（64%）、招商蛇口（63%）。多数头部房企单月权益销售同比上涨。 头部销售均价变化趋势明显分化 从全口径的销售均价看，百强房企销售均价 17207 元/平米，同比上涨 6.8%。TOP10房企的销售均价为 17371 元/平米，其中当月同比上升的有绿城中国 29718 元/平米（同比+49.9%）、华发股份 32343 元/平米（同比+19.8%）、保利发展 17034 元/平米（同比+6.5%）、招商蛇口 21333 元/平米（同比+3.8%）、华润置地 24326 元/平米（同比+1.5%）同比下降的有中海地产 18302 元/平米（同比-1.0%）、万科 15283 元/平米（同比-2.6%）、碧桂园 8075 元/平米（同比-3.9%）、龙湖集团 16001 元/平米（同比-4.4%）、建发房产 22144 元/平米（同比-9.6%）。华发股份为 TOP10 中销售均价最高的房企。 投资建议：认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，选股思路围绕以下 3 个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、我爱我家、贝壳-W、保利发展。 风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期 -31%-26%-21%-16%-11%-6%-1%4%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：TOP100 房企单月销售金额 图 2：TOP100 房企累计销售金额同比 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 图 3：TOP100 房企分梯度单月销售金额同比 图 4：TOP100 房企单月权益销售金额 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 图 5：TOP100 房企累计权益销售金额同比 图 6：TOP100 房企分梯度单月权益销售金额同比 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风