中海物业(2669.HK)目标增长率维持30%

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 目标增长率维持 30% 报告内容 业绩符合预期。中海物业 2022 年收入 126.9 亿元（港元‧下同），同比上升 34.4%，其中物业管理服务板块增长较高，同比上升 42.9%至 94.5 亿元；住户增值服务同比上升 8.5%至 8.8 亿元；非住户增值服务同比上升 18.0%至 21.1 亿元。毛利润 20.2亿元，同比上升 23.1%；毛利率 15.9%，同比下降 1.5 个百分点。分部来看，物业管理服务板块毛利率同比下降 1.5 个百分点至 13.4%；住户增值服务同比上升 5.0个百分点至 38.4%；非住户增值服务同比下降 1.5 个百分点至 16.4%。管销开支 4.7亿元，同比上升 8.6%，低于收入及毛利润的增长，管销开支比率降低 0.9 个百分点至 3.7%。经营溢利 15.6 亿元，同比上升 28.2%。税前利润 16.8 亿元，同比上升27.4%。归母净利润 12.7 亿元，同比上升 29.4%；净利润率 10.0%，同比下降 0.4个百分点。扣除金融资产减值等项目，核心净利润同比上升 30.9%，核心净利润率同比下降 0.3 个百分点。公司宣派末期股息每股 0.08 元，全年派息每股 0.12 元，分派比率维持 30%左右之水平。业绩大致符合预期。 盈利能力维持稳定水平。2022 下半年收入为 68.8 亿元，同、环比增长分别为 33.6%及 18.3%，增速保持平稳较快水平。平均在管面积同期增长率分别为 23.4%及 5.8%，收入增速高于在管规模的增长，主要原因是包干制项目增加所致，新承接的项目基本上都是包干制的。同样地由于包干制项目占比上升，整体毛利率亦因而下跌。然而，中海物业包干制项目之毛利率 2022 年为 10.6%，与 2021 年基本持平。我们估计公司 2022 年每平米在管面积之平均毛利润为每月 0.36 元，与 2021 年的 0.37 元大致相合。此外，受惠销售组合变化及人员优化的原因，住户增值服务毛利率同比亦提升 5 个百分点。 积极拓展第三方项目。中海物业作为中国头部物管公司之一，管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业，透过为客户提供高质素及高水平的服务，提升客户满意度，致力为所管理的物业保值增值，进行市场拓展并积极挖掘新型客户资源，实现多业态并进。公司的管理面积较 2021 年上升 6030 万平米至 3.2 亿平米，同比上升 23.2%，其中新增项目之 55.7%来自独立第三方。中海物业新增外拓合约面积亦由 2021 年的 5809 万平米，上升至 2022 年的 8259 万平米，同比增幅为 42.2%。 2022 年住宅和非住宅项目的新增面积贡献占比分别为 68.2%及 31.8%，然而，单看外拓项目，住宅和非住宅项目的比率则为 46.3%及 53.7%，其中，非住宅项目以产业园区为主，占新增外拓合约面积的 39.3%。 维持买入评级。整体而言，中海物业的业绩在港股主流物管公司板块中属较优质之水平，在管理规模稳步上升， 2022 年拓展超过 8000 万新增合约面积，在行业中属第一梯队。此外，毛利率及净利率同比基本上保持稳定水平，反映公司在行政管理上的优化，反映中海物业作为央企公司的管理水平。随着民营房企出险，国企将迎来更多机遇，管理层维持利润年增长平均达 30%之目标。维持「买入」评级。 风险提示：盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。 (31/12 年结；百万港元) 2020 2021 2022 2023E 2024E 营业收入 6,545 9,442 12,689 16,259 19,965 增长率(%) 19.7% 44.3% 34.4% 28.1% 22.8% 净利润 700 984 1,273 1,662 2,166 增长率 (%) 30.2% 40.6% 29.4% 30.6% 30.3% 毛利率(%) 18.3% 17.4% 15.9% 16.2% 16.6% 净利润率(%) 10.7% 10.4% 10.0% 10.2% 10.8% 每股收益（港幣） 0.21 0.30 0.39 0.51 0.66 每股账面价值（港幣） 0.65 0.91 1.10 1.47 1.97 市盈率 41.97 29.87 23.08 17.68 13.57 市净率 13.67 9.79 8.14 6.07 4.55 净资产收益率(%) 38.2% 38.2% 38.5% 39.3% 38.3% 股息收益率 (%) 0.7% 1.0% 1.3% 1.7% 2.2% 数据来源：公司资料、彭博 2023 年 3 月 27 日 中海物业（2669.HK） xx 公司动态 xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx 买入 xx 目标价格： 11.00 港元 现价 (2022-03-24)： 8.94 港元 总市值(百万港元) 29,385 流通市值(百万港元) 11,407 总股本(百万股) 3,287 流通股本(百万股) 1,276 12 个月低/高(港元) 4.76 / 11.04 平均成交(百万港元) 57.5 股东结构 中国海外集团 61.18% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 -3.7 7.8 9.8 绝对收益 -3.9 9.4 0.6 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 040801201602002400.02.04.06.08.010.012.022-0922-1022-1122-1223-0123-0223-03成交额(百万港元)2669.HK恒指相对走势成交额 (百万港元)股价及恒指相对走势 2 公司动态/中海物业 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：业绩总结 (百万元) 2020 年 2021 年 2022 年 同比 上半年 下半年 佔比 上半年 下半年 佔比 上半年 下半年 佔比 变动 收入 2,850 3,695 6,545 4,296 5,146 9,442 5,814 6,875 12,689 34.4% 物业管理服务 2,230 2,627 4,857 74.2% 3,044 3,567 6,611 70.0% 4,387 5,061 9,449 74.5% 42.9% 住户增值服务 190 306 497 7.6% 385 426 811 8.6% 453 427 880 6.9% 8.5% 非住户增值服务 421 751 1,172 17.9% 797 992 1,789 19.0% 866 1,246 2,111 16.6% 18.0% 停车位买卖业务 9 10 19 0.3% 69 161 231 2.4% 108 141 249 2.0% 7.9% 毛利 512 684 1,195 690 951