通胀专题报告：房租上涨会转化成通胀压力么？

固定收益 | 固定收益专题请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房租上涨会转化成通胀压力么？证券研究报告 2018 年 08 月 28 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 周泽平 分析师 SAC 执业证书编号：S1110518070003 zhouzeping@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：CMBS 业务指引出台时间 渐 近 - 资 产 证 券 化 市 场 周 报（2018-08-26）》 2018-08-26 2 《固定收益：中高评级多数下行-产业债行业利差动态跟踪（2018-08-26）》 2018-08-26 3 《固定收益：为何下修后转债涨幅不高？-可转债市场周报（2018.8.26）》 2018-08-26 通胀专题报告 （1）CPI 房租项之所以没有反映市场预期的房租上涨，一则是因为反映市场化房租的租赁私房房租占比过小；二则是全国范围内市场房租变动存在分化。； （2）市场化房租在 CPI 统计中占比低，波动相对较小，因而对通胀的影响远小于猪肉、原油等分项；同时也没有证据显示有显著间接影响，因而，至少从数据上看，并不必要担心房租上行推动 CPI 上行； （3）相较于美国，我们的消费通胀中确实低估了房租项的影响，也没有衡量出房租的市场化变动，经过模拟调整后的中国 CPI 应该比现在高 0.7 个点左右； （4）不过即使在房租占比较高的美国，房租也不是通胀的先行驱动项，而是滞后调整项；2013 年以来，美国经济复苏中房地产复苏速度较快、工资上行缓慢，导致房租和通胀变动也发生显著背离。 基于上述几点结论，有一点很明确：虽然市场非常担忧未来房租会持续上涨，但是由于统计局公布的 CPI 数据中住房项对于房租的衡量非市场化，实际的市场化房租占比估计来看不足 1.2%，因而，即使房租持续上行，通过权重折算后，对于通胀的影响仍然非常之小。因而，实际感受到的通胀是一回事，统计数据上的通胀则是另一回事。 风险提示：蔬菜价格暴涨；房租带动其他服务价格显著上涨。 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 市场房租为什么没反映在 CPI 分项中？ .................................................................................. 3 2. 房租变动对通胀影响几何？ ....................................................................................................... 4 2.1. 直接影响 ............................................................................................................................................ 4 2.2. 间接影响 ............................................................................................................................................ 5 3. 成熟发达市场的房租 VS 通胀：以美国为例 ........................................................................... 6 4. 总结 ................................................................................................................................................. 9 图表目录 图 1：房租与 CPI 租房分项 .......................................................................................................................... 3 图 2：2018 年 7 月全国各大城市房租同比涨幅 ................................................................................... 3 图 3：中国消费支出中居住类占比 ............................................................................................................ 5 图 4：CPI 中房租、猪肉和燃料分项：同比变化 .................................................................................. 5 图 5：房租、猪肉和成品油的市场价格：同比变化 ............................................................................ 5 图 6：市场房租和 CPI ..................................................................................................................................... 6 图 7：房租在美国价格指数中占比 ............................................................................................................ 7 图 8：考虑美国房租调整的 CPI .................................................................................................................. 7 图 9：美国房租和价格指数（滞后一年）：同比变化 ......................................................................... 8 图 10：美国工资及核心通胀指标：同比变化 ....................................................................................... 8 图 11：美国房租和房价：同比变化 ..................