地产债专题报告：能不能积极看待地产债？

固定收益 | 固定收益专题请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 能不能积极看待地产债？证券研究报告 2018 年 08 月 23 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 高志刚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516100007 gaozhigang@tfzq.com 苏雯 联系人 suwen@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：危机潜伏在哪里？-新兴 市 场 国 家 货 币 危 机 专 题 》 2018-08-22 2 《固定收益：历史上货币宽松时期的转 债 表 现 如 何 ？ - 可 转 债 专 题 》 2018-08-22 3 《固定收益：2018 年产业债评级调整有 何 特 征 ?- 评 级 调 整 专 题 》 2018-08-20 地产债专题报告 目前，中美贸易摩擦还处于敏感时期，在坚持稳中求进工作总基调下，在保持经济社会大局稳定的基础上，需要用非贸易部门的稳来对冲贸易部门的变，这是我们积极看待地产债投资机会的核心逻辑。 总体而言，目前的地产债投资，有积极因素正在积累，但是也仍然存在消极因素仍需关注。 本次防风险，去杠杆转向稳杠杆，表外业务监管放缓等积极因素，虽然不是对地产的“放水”，但是房企融资僵局边际上有望缓和。 从估值波动上，分等级来看 AAA 波动性小，AA 波动性最大；分企业属性来看，央企波动性最小，民企波动性最大。中低等级民营企业受外部影响，估值容易出现较大波动。 目前，从地产企业信用利差中位数情况来看，AA 等级的地产债近期估值上行明显，AA 和 AA+等级的地产产业债估值均处于历史较高水平，后续利差走势还需要观望影响企业信用资质的积极因素是否能够有效落地以及政策的进一步演变。 从历史纵向和行业之间对比来看，地产行业整体的违约率都处于较低水平，通过精挑个券行业仍有值得配置。 从择券上，我们认为几类房企具备突出优势： （1）具备优质资源属性、运营能力强的房企； （2）具备较强的融资能力和融资优势的房企； （3）具备非市场化拿地能力的房企。 风险提示：政策风险，信用风险，再融资风险 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 能不能积极看待地产债？ ........................................................................................................... 4 1.1. 有哪些积极因素正在积累？ ....................................................................................................... 4 1.1.1. 防风险：去杠杆转向稳杠杆 ........................................................................................... 4 1.1.2. 流动性合理充裕 ................................................................................................................... 4 1.1.3. 表外业务监管放缓 .............................................................................................................. 5 1.1.4. 企业融资环境改善 .............................................................................................................. 6 1.2. 有哪些消极因素仍需关注？ ....................................................................................................... 7 1.2.1. 调控力度整体并未缓解 ..................................................................................................... 7 1.2.2. 销售增速下台阶 ................................................................................................................... 8 1.2.3. 债券面临集中到期 .............................................................................................................. 9 1.2.4. 调控进入深水区 ................................................................................................................... 9 2. 重点关注哪些指标？ .................................................................................................................. 10 2.1. 销售端 ............................................................................................................................................... 11 2.2. 投资端 ............................................................................................................................................... 13 2.3. 负债端 ............................................................................................................................................... 14 2.4. 融资端 .............................