房地产行业研究周报：地产销售修复到什么程度了？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 03 月 05 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:保障性租赁住房 REITs 资产运营怎么样？——REITs周报》 2023-03-04 2 《房地产-行业点评:2 月单月销售量价齐升，累计销售明显修复——2 月百强房企销售点评》 2023-03-02 3 《房地产-行业点评:地产开始复苏了 吗？》 2023-02-28 行业走势图 地产销售修复到什么程度了？ 行业追踪（2023.2.25-2023.3.3） 高频成交：2 月新房、二手房高频销售持续回暖 新房全国高频成交数据 23 年春节后修复明显，周度同比已连续三周改善。二线城市改善幅度最大，三线及以下城市同比降幅也已收窄至 20%以内。 二手房成交面积近三周周度同比增幅始终处于 80%水平，延续较强复苏势头。23年春节后表现显著优于节前，修复力度强于新房市场。二线城市修复力度最强，但三线及以下城市二手成交同比增速不升反降，反映出较强的能级分化特征。 百强销售：房企销售表现同样边际向好 克而瑞百强房企二月销售金额较上月仍有所提升，对比 19 至 22 年，23 年前两月销售水平高于疫情伊始的 20 年，略低于 19、22 年，百强房企销售规模尚未恢复至往年水平。 但对比 1、2 月百强房企日均销售金额可以发现，销售端边际改善信号明显。剔除春节假期影响后，1 月百强房企日均销售 163 亿元，同比-16.4%，2 月日均销售181 亿元，同比-9.0%，降幅已收窄至个位数，行业延续弱复苏趋势。 去化水平：年后去化率显著上行交叉验证 中指数据显示，自春节周后（第五周），重点城市开盘去化率显著回暖。截止 23 年第 9 周（2 月 20 日-2 月 26 日），重点城市开盘项目平均去化率 66.1%，较第 8周上升 21 个 pct，已回升至 22 年 12 月以来的相对高位。 分城市看，CRIC 调研数据显示，23 年 2 月，一线城市中，北京、上海新开去化率已接近 80%，较 1 月及 22 年平均水平改善明显；二线城市中，西安、长沙、嘉兴、合肥、重庆等城市 2 月去化率环比增幅大于 10pct。重点城市中，深圳、东莞、佛山等城市去化率仍处下行通道。 春节后多维数据均指向需求侧的边际好转，新房、二手房最新周度销售面积均已超过 2022 年同期水平，二手房已显著超过历史高点的 2021 年，新房虽仍低于 2021年但距其差距已经不大。我们认为，一方面或是因为疫情影响积压的刚需于近期集中释放，另一方面或与 22 年较大力度的供需刺激政策逐步见效、市场信心开始回稳有关。我们对 3 月土地集中供应下销售复苏的持续性持中性偏乐观态度，同时，二手房市场复苏的超预期也有望带动新房市场的进一步回暖，局部热点城市传统“小阳春”行情或值得期待。 2 月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比增长强劲 2 月 25 日-3 月 3 日新房市场本周成交 516 万平；累计库存 10271 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 242 万平，月度同比+92.03%，相较上月改善 108.13pct。2 月 20 日-2 月 26 日土地成交建面 2405 万平，滚动12 周同比+26.41%，成交总额 290 亿元，滚动 12 周同比+8.95%，全国平均溢价率+2.02%，滚动 12 周同比+0.04pct。 本周申万房地产指数+0.74%，较上周下跌 0.20pct，涨幅排名 17/31，跑输沪深300 指数 0.97pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+2.00%，较上周提升3.34pct，涨幅排序 7/11，跑输恒生指数 0.79pct；克而瑞内房股领先指数为 2.13%，较上周提升 2.31pct。 投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块 4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下 3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科 A、龙湖集团。 风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3) 宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2022-032022-072022-11房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：地产销售修复到什么程度了？ .............................................................................. 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 7 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 7 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 7 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 7 2.2.2. 新房推盘去化 ........................................................................................................................ 9 2.3. 二手房市场 ..................