房地产行业研究周报：供给会成为需求释放的限制因素吗？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 02 月 26 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:地产销售怎么看？》 2023-02-19 2 《房地产-行业研究周报:旅游景区REITs 推进有何进展？——REITs 周报》 2023-02-18 3 《房地产-行业研究周报:地产股在交 易什么逻辑？》 2023-02-12 行业走势图 供给会成为需求释放的限制因素吗？ 行业追踪（2023.2.18-2023.2.24） 周期角度：以史为鉴，当前狭义库存处于什么水平？ 截止 2022 年年底，克而瑞 80 城商品住宅可售库存面积 5.21 亿平方米，同比-1.75%。全国平均去化周期 19.0 个月，较去年同期提升 5.36 个月。对比历史发现，2022 年 12 月 80 城住宅狭义库存仍居高位，处 2010 年以来 72%的分位水平，与 2014 年 5 月、2016 年 3 月、2020 年 9 月较为接近。 自 21 年以来，市场可售库存始终维持高位，库存水平虽处下行周期，但 22 年至今（2021.12-2022.12，分位数由 81%降至 72%）政策宽松对库存去化的影响程度与 14 年类似（2014.09-2015.08，分位数由 97%降至 91%），故在不考虑诸如棚改货币化等大力度刺激政策出台的背景下，住宅库存的消化过程或仍将较为缓慢。我们预计 23 上半年，克而瑞全国 80 城可售库存面积仍将围绕 5-5.4 亿平波动，短期内发生整体性的供需关系反转的概率不大。 结构分化：若销售复苏，热点城市会否产生供需缺口？ 截止 2022 年 12 月，克而瑞 80 城商品住宅可售库存面积中，一线、二线、三线城市可售库存分别为 0.40、2.87、1.94 亿平方米，一线、二线、三线城市平均去化周期为 15.92、21.54、22.84 个月，分别较去年同期提升 4.51、5.82、7.73 个月。各城市伴随 22 年销售市场下行，去化压力均在明显加大。 分城市看，一线城市仅上海去化周期表现良好；二线城市中仅杭州、合肥、南昌、济南去化周期低于 10 个月。结合库存历史分位表现看，一线城市中，北、上、广、深可售库存分别处 2010 年以来，21%、75%、99%、93%的分位水平；二线城市中杭州、南昌、济南、合肥的库存分位数分别为 68%、45%、32%、18%。 上海、合肥两城住宅供给处历史相对低位，且去化较快，我们预计类似城市在复苏期中需求回暖速度更快，未来供给压力将同步增大，但我们仍认为此类城市未必在23 年会形成明显缺口。以上海为例，若以移动 12 个月的平均销供比（过去 12 个月累计供应/累计成交）作为衡量短期城市供需压力的指标，2022 年 12 月，上海平均销供比为 1.13，对比 2022 年初的 0.90 显著提升，说明 22 年以来购房信心受损对需求的影响大于对供给侧的影响。我们认为，在去库存周期中，需求复苏的力度或为判断城市有无供需缺口更为关键的指标，在行业销售确立趋势性复苏前，各城供给压力因城市基本面及历史库存而异，但影响程度可能相对有限，同时考虑热点城市的需求外溢效应，大规模的供需缺口短期内预计较难产生。 2 月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比改善明显 新房市场本周成交 451 万平，月度同比-1.71%，相较上月改善 39.13pct；累计库存 12522 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 223 万平，月度同比+94.87%，相较上月改善 110.97pct。土地市场本周成交建面 2499万平，滚动 12 周同比+30.91%；成交总额 256 亿元，滚动 12 周同比+7.57%；全国平均溢价率+4.13%，滚动 12 周同比-0.16pct。 本周申万房地产指数+0.94%，较上周提升 4.10pct，涨幅排名 19/31，领先沪深300 指数 0.28pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-1.35%，较上周提升1.33pct，涨幅排序 7/11，领先恒生指数 2.08pct；克而瑞内房股领先指数为-0.18%，较上周提升 2.55pct。 投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块 4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下 3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科 A、龙湖集团。 风险提示：1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2) 信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3) 宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响 -23%-17%-11%-5%1%7%13%2022-022022-062022-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：供给会成为需求释放的限制因素吗？ ................................................................. 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 6 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 6 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 6 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 6 2.2.2. 新房推盘去化 .........