房地产行业金融支持住房租赁点评：模式初步跑通，金融保驾护航

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 02 月 26 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:地产销售怎么看？》 2023-02-19 2 《房地产-行业研究周报:旅游景区REITs 推进有何进展？——REITs 周报》 2023-02-18 3 《房地产-行业研究周报:地产股在交 易什么逻辑？》 2023-02-12 行业走势图 模式初步跑通，金融保驾护航——金融支持住房租赁点评 事件: 2 月 24 日，央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。通知提出，支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。 打造多元化、多层次、全周期，支持住房租赁的金融服务体系。 本次征求意见稿提出的金融产品包括：①租赁住房开发建设贷款、②租赁住房团体购房贷款、③住房租赁经营性贷款（自有产权、非产权）、④相关企业综合金融服务（开户、结算、咨询、现金管理等）、⑤商业银行住房租赁金融债券、⑥住房租赁企业债务融资工具/公司债券/企业债券、⑦住房租赁担保债券、⑧房地产投资信托基金（REITs）。以上金融产品涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、REITs 等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。 加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。 我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。1）保障性租赁住房方面，目前项目盈利情况良好，从已上市 REITs 来看，现金分派率能达到 4%左右；2）市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于 2021 年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，此外万科泊寓亦曾表示将于 2023 年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。以上数据表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的金融产品给到的融资成本。 持续看好住房租赁市场的机构化、规模化、头部化。 从海外市场来看，机构化是住房租赁发展的长期趋势，2021 年，日本、美国、德国、新加坡的机构渗透率分别达到 79.2%、52.7%、36.7%和 68.4%。本次征求意见稿也提出了“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”。其中具体提到，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营。我们认为住房租赁的规模化效应，可能会在筹房成本、建造成本、经营管理效率、融资成本等多个层面，住房租赁市场本身盈利较薄，有望持续推动头部化发展。截至 2022 年年底，管理规模居前的长租公寓品牌主要包括万科泊寓、龙湖冠寓、翎寓国际、魔方生活服务集团、乐乎公寓集团、珠江租赁等。 4 个认知差持续推动地产行情，3 条思路推荐标的。 我们认为地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注 3 条思路市场对于地产板块 4 个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复，选股思路围绕以下 3 个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的收益标的，万科 A、龙湖集团。 风险提示：住房租赁金融产品的推出时间、具体条款设定与市场预期可能存在差距；住房租赁市场可能面临经济波动、产业发展等带来的影响或冲击；住房租赁企业盈利能力可能存在波动，对融资成本的承受能力产生影响；长租公寓市场头部化是长期趋势，但短期可能受市场环境、公司战略影响。 -23%-18%-13%-8%-3%2%2022-022022-062022-10房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 模式初步跑通，金融保驾护航——金融支持住房租赁点评 事件: 2 月 24 日，央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。通知提出，支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。 打造多元化、多层次、全周期，支持住房租赁的金融服务体系。 本次征求意见稿提出的金融产品包括：①租赁住房开发建设贷款、②租赁住房团体购房贷款、③住房租赁经营性贷款（自有产权、非产权）、④相关企业综合金融服务（开户、结算、咨询、现金管理等）、⑤商业银行住房租赁金融债券、⑥住房租赁企业债务融资工具/公司债券/企业债券、⑦住房租赁担保债券、⑧房地产投资信托基金（REITs）。以上金融产品涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、REITs 等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。 图 1：《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》文件涉及的金融产品 排名 金融产品 对象 工具类型 所处生命周期 产品详情 1 租赁住房开发建设贷款 房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体 银行开发贷 开发 租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的 20%，贷款期限一般 3 年，最长不超过 5 年。 2 租赁住房团体购房贷款 购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房的企业和事业单位、住房租赁企业 团体购房贷款 投资 贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。团体购房贷款的期限最长不超过 30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%。 3 住房租赁经营性贷款 （自有产权、非产权） 住房租赁企业 经营性贷款 运营 自有产权贷款期限最长不超过 20 年，额度原则上不超过物业评估价值的 80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。 非自有产权贷款期限最长不超过 5 年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的 70%。 4 相关企业综合金融服务 （开户、结算、咨询、现金管理等） 住房租赁相关企业 综合金融服务 管理 提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。 5 商业银行住房租赁金融债券 商业银行 金融债券 开发、运营 筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。 6 住房租赁企业债务融资工具/公司债券/企业债券 住房租赁企业 融资工具/公司债券/企业债券 - 鼓励优化债券发行