房地产行业更新-对当前房地产板块的讨论：一线超二线，园区为最佳

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.02.25 一线超二线，园区为最佳 ——对当前房地产板块的讨论 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 价格信号是资产衰退、负债刚性之后的当前行业主要矛盾，资产重估后的净资产增长是核心，有效供给不足不代表供给不足，库存高压仍然限制着价格弹性空间。 摘要： [Table_Summary]  和 2022 年年初的流动性危机完全不同，当前因房价引起的资产衰退，在刚性负债的背景下，净资产为负的现象将在行业愈演愈烈。由于行业的高杠杆运行，相比于资产和负债，净资产偏小是行业特性，假设80%的行业平均负债率水平，假设房价/地价比为 2，以往净利润率为5%，若房价下跌 15%，则潜在净资产已告急。  债务展期、去化好转已经不是行业主要矛盾，需要价格出现较为明显的上涨。在上述这种情况下，即便债务能展期、或者能够以当前已经下跌的房价做去化，对净资产为负的企业来说，并不会带来根本性差异。也即，当前行业已经面临着和 2022 年年初完全不同的背景，房价是当前的行业主要矛盾，需要通过房价上涨带来资产重估、并使得净资产为正，则才有价值。  在《车位，解密库存 ——地产论道之库存篇（十八）》中，我们已经提到，当前真实库存水平更可能是处于高位、而非低位，仅仅是因为出现了如上情况导致有效供给不足，中期的库存压力会抑制行业的弹性。在报告中，我们提出假设，由于以车位和仓库为主的地下面积可能并不在新开工面积的统计范围内，然而，销售面积则包含，如是，行业面临的是新开工面积被低估、抑或销售面积被高估的情况，那么，真实库存水平更匹配当下仍处于几乎是历史最高水平的行业杠杆率。因价格带来的短期有效供给不足，在需求催化的背景下能够带来房价反弹，然而，如果没有外力，则无论是土地市场、还是未来的楼市恢复持续性，都将面临挑战。  关注一线央国企，和园区类公司，是 2023 年的核心主旋律。我们认为，2023 年的主旋律，将从 2022 年的二线央国企成长，切换为一线央国企反转，核心推荐招商蛇口。同时，关注园区类公司，将是未来的产业变化的核心载体，而已经明确的工商业分布式光伏，最好的落地点就是园区（参考深度《园区，分布式光伏的最佳载体》），推荐中新集团。其他公司，受益成长性的中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科 A、保利发展、金地集团等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《车位，解密库存》 2023.02.21 房地产《预期加强，结构小阳春》 2023.02.19 房地产《巨大的分歧，一致的预期》 2023.02.12 房地产《剑指需求，继续演绎》 2023.02.01 房地产《正视供需两弱，迎接新逻辑反转》 2023.01.29 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 2.25 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 17.22 1.94 2.27 8.9 7.6 1,910 116 -5% 增持 600048.SH 保利发展 14.92 2.29 2.23 6.5 6.7 1,786 120 -1% 增持 001979.SZ 招商蛇口 14.45 1.31 1.40 11.0 10.3 1,118 77 14% 增持 600383.SH 金地集团 9.67 2.3 2.1 4.2 4.6 437 45 -5% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.17 1.0 1.1 10.5 9.5 316 31 15% 增持 000402.SZ 金融街 5.27 0.55 0.60 9.6 8.8 158 30 0% 增持 601512.SH 中新集团 8.80 1.02 1.18 8.6 7.5 132 15 10% 增持 000656.SZ 金科股份 1.91 0.67 0.71 2.9 2.7 102 53 0% 增持 1109.HK 华润置地 31.81 4.54 5.02 7.0 6.3 2,268 71 1% 增持 0688.HK 中国海外发展 17.62 3.67 3.83 4.8 4.6 1,928 109 -3% 增持 0960.HK 龙湖集团 20.74 3.93 4.14 5.3 5.0 1,315 63 -3% 增持 2007.HK 碧桂园 2.24 1.16 1.18 1.9 1.9 619 276 -4% 增持 3900.HK 绿城中国 9.74 1.79 1.97 5.4 4.9 246 25 -3% 增持 0817.HK 中国金茂 1.43 0.37 0.45 3.9 3.2 191 133 -3% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.90 0.87 0.93 1.0 1.0 93 104 -7% 增持 1918.HK 融创中国 4.02 0.83 1.05 4.8 3.8 219 54 0% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性