公募REITs四季报分析与展望

公募REITs四季报分析与展望 证券研究报告 姜珮珊（固定收益首席分析师）SAC编号：S0850517070004 张紫睿（固定收益分析师） SAC编号：S0850522120001 2023年2月8日 核心观点 截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立，共有20只REITs披露四季报。 四季报分析：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4营收略有下降，2022年度营收完成率较好。 二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs日换手率有所回升。 最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 pOmPmMrRsQqNmOrNqNpMtNaQ8Q7NoMrRmOmPjMrRmOkPrRwPbRmNtPuOmOwPuOrQqO•1 公募REITs发行动态 REITs兼具股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势。集成长性和稳定性于一体，具有较好的风险分散效果。 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立。2022年下半年开始，我国公募REITs上市步伐提速，每月均有新成立REITs上市，资产类型已经从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、保障性租赁住房等。 中国REITs发行动态 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图 中国公募REITs发行节奏（只） 4 05101520252021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月新成立REITs发行数量公募REITs总数资料来源：WIND，海通证券研究所 强制分红的规则存在，使得扩募成为公募REIT扩大资产规模和投资范围的主要手段之一。2022年5月31日，上交所和深交所分别发布《新购入基础设施项目（试行）》（上证发〔2022〕83号和深证上〔2022〕530号），在公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序、信息管理及停复牌做出要求，明确扩募的一般要求及向原持有人配售、公开扩募、定向扩募的相关规定。四季度，首批公募REITs中有5只发布了基金扩募公告，均为首批上市公募REITs。 四季度以来REITs发行动态 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所，截至2023年1月31日 表 2022年9月以来REITs动态 5 项目名称 项目属性 资产类型 申报类型 项目状态 更新日期 主要原始权益人 专项计划名称 国泰君安东久新经济 REIT 产权类 园区基础设施 首发 已上市 2022-09-01 FULLREGALIALIMITED 国君资管东久新经济产业园基础设施资产支持专项计划 华泰江苏交控REIT 特许经营类 交通基础设施 首发 已上市 2022-10-10 江苏沿江高速公路有限公司 华泰资管-江苏交控沪苏浙高速公路资产支持专项计划 中金安徽交控REIT 特许经营类 交通基础设施 首发 已上市 2022-10-13 安徽省交通控股集团有限公司 中金-安徽交控高速公路基础设施资产支持专项计划 华夏基金华润有巢 REIT 产权类 保障性租赁住房 首发 已上市 2022-11-01 有巢住房租赁(深圳)有限公司 中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产支持专项计划 华夏和达高科REIT 产权类 园区基础设施 首发 已上市 2022-11-28 杭州和达高科技发展集团有限公司 中信证券-杭州和达高科产业园 1 号资产支持专项计划 中金普洛斯 REIT 产权类 仓储物流 扩募 已反馈 2022-12-07 普洛斯中国控股有限公司 中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划 红土盐田港 REIT 产权类 仓储物流 扩募 已问询 2022-12-07 深圳市盐田港物流有限公司 深创投-盐田港仓储物流 2 号资产支持专项计划 富国首创水务REIT 特许经营类 水利设施 扩募 已反馈 2022-12-07 北京首创生态环保集团股份有限公司 富国首创水务二号基础设施资产支持专项计划 华安张江光大REIT 产权类 园区基础设施 扩募 已反馈 2022-12-07 上海张江(集团)有限公司 华安资产张润大厦资产支持专项计划 博时蛇口产园REIT 产权类 园区基础设施 扩募 已问询 2022-12-07 招商局光明科技园有限公司 招商蛇口博时产业园基础设施2 期资产支持专项计划 截至2023年1月31日，剩余5只REITs项目待上市。分别为1只高速公路项目、1只仓储物流项目、1只产业园项目和2只新能源项目。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT已获上市代码，正处于募集中。 2023年扩容在即，公募REITs或进入快速发展期。在第七届中国PPP论坛上，发改委投资司副司长韩志峰对REITs发展进行了总结以及展望。提出2023年力争发行REITs60只，规模达到2000亿。 潜在REITs动态 6 表 潜在REITs动态 项目名称 资产类型 申报类型 项目状态 更新日期 主要原始权益人 专项计划名称 中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金 交通基础设施 首发 已反馈 2022-12-13 山东高速集团有限公司 中金-山高集团鄄菏高速资产支持专项计划 嘉实京东仓储基础设施 REIT 仓储物流 首发 通过 2022-12-26 北京京东世纪贸易有限公司 嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划 中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已反馈 2023-01-20 国家电力投资集团有限公司 中信建投-国家电投新能源发电1 期资产支持专项计划 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已反馈 2023-01-20 京能国际能源发展(北京)有限公司 中航-京能光伏 1 号资产支持专项计划 中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2023-01-20 湖北省科技投资集团有限公司 中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划 资料来源：WIND，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 •2 2022Q4经营业绩表现 各公募REITs整体保持底层资产优质，关注疫情对底层项目经营影响。 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 除高速公路类REITs，大部分首批RE