宏观经济深度报告:政策清风劲吹,地产沉疴渐愈

宏观经济重要事项:本报告版权归上海东证期货有限公司所有。未获得东证期货书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。本报告的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,报告中的信息或意见并不构成交易建议,投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。有关分析师承诺,见本报告最后部分。并请阅读报告最后一页的免责声明。[Table_Title]政策清风劲吹,地产沉疴渐愈[Table_Rank]报告日期:2023 年 02 月 03 日mmary]★ 本轮地产周期下行复盘地产行业“三高”发展模式本身积累了风险,这是本轮地产危机暴发的根源,融资端政策的持续收紧成为了导火索,而疫情冲击居民收入等多重因素共同压制了商品房销售的回暖。销售恶化导致较多问题:一者房价下跌,低能级城市、二手房市场房价跌幅更大;二者停工面积上升;三者后端投资增速承压,前端拿地跌幅更大,土地财政收入大幅下降,尾部城投风险上升。★ 供给侧:疏通堵点政策升级,风险稳步化解当前政策一方面保优质房企,同时推动出险房企风险市场化解决;另一方面保交楼。但由于市场预期尚未显著改善,资金落地节奏偏慢,另外出险房企资金缺口高达 3 万亿元,市场化处置存在难度,政策的效力相对有限。未来供给端政策将进一步发力:通过多种工具为优质房企补充资金、推动民营房企混改、增加纾困资金规模、利用 REITs 等方式盘活出险房企的优质资产。★ 需求侧“四座大山”稳地产的核心是稳需求、稳销售。当前需求侧政策虽持续发力,但销售回升受制于“四座大山”:一者部分地区限制性政策制约购房需求释放;二者中长期居民购房需求整体回落;三者居民债务负担较重,尤其是债务以及收入的结构性问题突出,刚需群体缺乏购房能力;四者房价下跌,改善型、投资类购房需求承压。★ 需求侧展望:政策清风劲吹,地产沉疴渐愈需求侧政策将继续发力,方向包括进一步解除限制性政策、缓解居民债务压力以及走租购并举道路等,但由于收入增速下降等宏观因素的压制,稳地产还需要宏观政策的积极配合。预计中央政府将成为加杠杆主体,财政支出向保民生方面倾斜。虽然地产和宏观政策会积极改善行业和宏观基本面,但受制于居民部门高企的债务压力,预计销售回暖的幅度相对有限,房地产税试点扩大的可能性不高。预计 2023 年商品房销售增速跌幅收窄至-9%--3%的区间内,结构上一线城市销售的表现或强于低能级城市。节奏上,销售底或在年中出现,投资底在下半年出现。★ 风险提示债务风险超预期,地产政策超预期。[Table_Analyser]徐颖 FRM宏观策略首席分析师从业资格号:F3022608投资咨询号:Z0013609Tel:8621-63325888-1610Email:ying.xu@orientfutures.com[Table_Analyser]联系人张粲东宏观策略分析师从业资格号:F03085356Tel:8621-63325888-4110Email:candong.zhang@orientfutures.com深度报告-宏观经济宏观经济-深度报告 2023-02-032期货研究报告【行业研究】目录1、本轮地产下行周期复盘.................................................................................................................................................51.1、供给侧政策收紧引发地产危机.................................................................................................................................. 51.2、销售承压地产周期启动乏力......................................................................................................................................62、供给侧展望:疏通堵点政策升级,风险稳步化解.................................................................................................... 112.1、现有政策效力相对有限............................................................................................................................................112.2、政策生效存在堵点....................................................................................................................................................122.3、政策展望:推进房企混改,地产项目 REITs 化.......................................................................................................143、需求侧:“四座大山”制约,政策效果不明显.............................................................................................................153.1、“房住不炒”基调下,需求侧政策力度有限..............................................................................................................153.2、需求侧“四座大山”....................................................................................................................................................164、需求侧展望:政策清风劲吹,地产沉疴渐愈............................................................................................................ 224.1、地产与宏观政策共同发力..................

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2023-02-07
东证期货
徐颖,张粲东
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