房地产REITs周报：首支底层资产原始权益人为民企的REIT有望发行

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 01 月 15 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:上市房企保障性租赁住房 REITs 有望加入新成员——REITs 周报》 2023-01-08 2 《房地产-行业点评:房贷利率动态调整机制建立，因城施策着力支持刚需》 2023-01-06 3 《房地产-行业点评:房地产支柱产业 地位再被提及》 2023-01-05 行业走势图 首支底层资产原始权益人为民企的 REIT 有望发行——REITs 周报 (2023.1.9-2023.1.14) 首支底层资产原始权益人为民企的 REIT 有望发行 1 月 10 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 发布认购申请确认比例结果公告。 1 月 10 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 在结束募集后发布认购申请确认比例结果的公告。基金份额总额为 5 亿份，其中 1）战略配售份额占总份额的 70%，配售比例为 100%；2）网下认购份额占总份额的 21%，配售比例为 1.01%；3）公众认购份额占总份额的 9%，配售比例 0.46%。这是自 2021 年 6 月首批基础设施 REITs 上市后，首次发行仓储类基础设施 REIT，较低的网下配售和公众配售比例表现了市场对于嘉实京东仓储基础设施 REIT 的认可。 根据基金招募说明书，嘉实京东仓储基础设施 REIT 的管理人为嘉实基金、资产支持专项计划的管理人为嘉实资本。基金底层资产为京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期、京东商城亚洲 1 号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园等三个分别位于重庆、武汉、廊坊的仓储物流项目合计建筑面积 35.1万方，总估值 15.65 亿元，其中三个资产估值分别为 6.24 亿元、2.79 亿元、6.62亿元。从现金回报率看，2022 年 7-12 月和 2023 年的可供分配金额预测值分别为3418.75 万元、7026.29 万元，按照 16.38 亿元的拟募集资金额计算，年化净现金流分派率分别为 4.17%、4.29%。基金的项目运营由专业的机构负责。底层资产原始权益人为北京京东世纪贸易有限公司，控股股东和实控人为京东集团；项目运营管理机构为京东东鸿，是京东产发旗下物业运营公司，京东产发是京东集团内唯一旗舰智能物流仓储平台的管理者和运营者。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 0.07%，REITs 指数上涨 0.001%，上证综指上涨1.19%，国债指数上涨 0.02%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 3.04%，REITs 指数下跌 3.26%，上证综指下跌 0.36%，国债指数上涨 0.25%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 1 月 13 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.09；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.29。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌0.08%，特许经营权类 REITs 上涨 0.05%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 5.54%，特许经营权类 REITs 下跌 1.69%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023年 1 月 13 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 8.18%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.57%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于 5%。 投资建议：嘉实京东仓储基础设施 REIT 是目前已上市的基础设施公募 REITs 中，首支底层资产的原始权益人为民企的公募 REIT，同时有望成为 2023 年首支发行上市的基础设施公募 REIT。这体现了公募 REITs 的资产范围进一步扩大，未来，公募REITs 或将继续扩容。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -26%-20%-14%-8%-2%4%10%2022-012022-052022-09房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 首支底层资产原始权益人为民企的 REIT 有望发行 ................................................................. 3 2. 本周 REITs 跑输上证综指 ............................................................................................................. 4 2.1. 本周产权类 REITs 表现弱于特许经营类 REITs ....................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 .................................................................................. 5 3. 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 ....................................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 ..................................................................................................................... 7 5.