1月房地产政策点评：差别化房贷政策继续加码，降息周期延续

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2023 年 1 月 6 日 蒋飞 0755-83537175 Email:jiangfei@cgws.com 执业证书编号：S1070521080001 李相龙 0755-23820694 Email:lxlong@cgws.com 执业证书编号：S1070522040001 联系人（研究助理）： 仝垚炜 0086-13680337457 Email: tongyaowei@cgws.com 从业证书编号：S1070122040023 联系人（研究助理）： 贺昕煜 0086-13021212875 Email: hexinyu@cgws.com 从业证书编号：S1070122050027 相关报告 《疫情影响，经济增速回落》2022-11-15 《经济仍在低速复苏》2022-10-24 《八月经济增速进一步回升》2022-09-16 《经济复苏放缓，政策仍需加码》2022-08-15 《内需修复加快，地产急需稳住》2022-07-16 《消费复苏待提速》2022-06-16 差别化房贷政策继续加码，降息周期延续 ——1 月房地产政策点评 事件 近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 点评 该政策是 9 月底出台”阶段性调整差别化住房信贷政策“的延续，也是扩大了刺激房地产销售端的力度，符合我们预期。但对于实现明年经济稳定增长的要求，该政策力度仍然不足，未来还会继续有总体大幅降息的空间。 我们认为除了降息（无论是结构性还是全面性）之外，尽快平复市场利率、取消限购限贷政策、进一步降低首套比例和公积金贷款利率、加大商业银行放款窗口指导等。同时加大改革力度，以效率优先大刀阔斧地进行推进市场化，把握房地产周期留给我们这几年改革窗口，否则可能造成后续再改革难度加大，央行或可能通过 QE 进行不良资产的处理等。 我们再回顾一下在《2023 年房地产展望》中的观点：展望 2023 年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；降息降准不及预期；财政政策超预期；信用事件集中爆发。 证券研究报告 宏观经济研究 动态点评 分析师 仅供内部参考，请勿外传 动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 该政策属于房地产销售端刺激政策 ..................................................................................... 4 2. 政策效果并不显著，后续还需大幅降息 ............................................................................. 5 3. 风险提示 ................................................................................................................................. 7 仅供内部参考，请勿外传 动态点评 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图 1：首套房贷利率和商品房成交面积 ................................................................................... 4 图 2：LPR 利率与首套房贷利率 ................................................................................................ 4 图 3：11 个城市商品房销售面积累计同比无明显回升 .......................................................... 5 图 4：30 大中城市商品房销售面积同比（周） ...................................................................... 5 表 1： 9 月份 23 个城市房价同比环比变动情况 .................................................................... 5 表 2：2022 年 9-11 月新建商品住宅价格指数同比环比均为负的 38 个城市 ....................... 6 仅供内部参考，请勿外传 动态点评 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 1. 该政策属于房地产销售端刺激政策 根据中央经济工作会议要求：“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求“，这次出台政策着力于支持住房需求，也即刺激房地产销售端的改善。 结合近日住建部部长在接受采访时的发言，我们可以更加清楚的判断新一轮刺激房地产销售端政策正在集中出台。住建部部长在接受总台央视记者采访时表示：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。 从时间上来看，根据 9 月底的房地产组合政策要求，本次出台的时间点正好三个月观察期已过（10 月-12 月），同时也是临近春节。但从期限来看，这轮政策不再是阶段性，根据要求”自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。”，可以看出这一轮比 9 月底的“2022 年底前”持续时间更长，自主性更高。 从方式上来看，这次新出台政策仍然是结构性降息政策，是 9 月底政策的延续。我们在《本轮房地产组合政策效果如何？》和《2023 年房地产展望》中认为，仅仅下调部分城市的首套房贷利率不足以提振整个商品房销售，2023 年仍然需要扩大结构性降息的范围，首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的 23 个大幅增加。从目前来看这些判断正在应验。 从目的上来说，这两轮房地产销售端政策，都是第一目标稳房价，第二目标改善销售和投资。根据我们观察符合 9 月底下调首套房贷利率的 23 个城市中只有 4 个城市房价环比出现改善，同比出现正增长的，其他 19 个城市仍然维持负增长，其中 10 个城市下降速度在加快。根据我们研究在房价下行