房地产行业REITs周报：产业园REITs添新成员

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 12 月 04 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:第三只箭：稳出清，稳预期，稳系统》 2022-11-29 2 《房地产-行业研究周报:存量房贷利率可能调整吗？》 2022-11-28 3 《房地产- 行业研究周报 :新上市REITs 表现差异显著——REITs 周报》 2022-11-27 行业走势图 产业园 REITs 添新成员——REITs 周报 (2022.11.28-2022.12.3) 华夏杭州和达高科产园 REIT 即将询价 华夏杭州和达高科产园发布询价公告，又一只园区基础设施类公募 REIT 即将上市。 根据招募说明书，华夏杭州和达高科产园 REIT 的基金管理人为华夏基金，基金托管人为兴业银行，资产支持证券管理人为中信证券。基金共发售 5 亿份，初始战略配售份额占发售份额总数的比例为 63%，其中原始权益人或其同一控制下的管理方拟认购 2.55 亿份，占发售份额总数的比例为 51%。网下发售的初始基金份额数量占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的 70%。公众投资和认购份额数量占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 30%。基金底层资产包括和达药谷一期项目和孵化器项目，均位于杭州市钱塘区，项目总建面分别为134467 平方米、123912.74 平方米，用地性质分别为工业、科教用地。项目权属剩余年限分别为 42.16 年、31.60 年。仲量联行基于和达药谷一期项目和孵化器项目的评估价分别为5.7662 亿元、8.4748 亿元，合计 14.24 亿元。根据预测，基金 2022 年 11-12 月、2023 年的可供分配金额分别为 965.48 万元、5925.98 万元。按照 12.761 亿元的募集规模计算，2022年 11-12 月、2023 年的年化分派率分别为 4.53%、4.64%。 基金的主要原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公司，同时是项目的运营管理统筹机构。和达高科前身是杭州和达高科技发展有限公司，于 2016 年 7 月成立，是杭州钱塘新区管委会直属杭州钱塘产业发展集团下属企业，负责科技产业园区建设、运营和服务工作。截至2022 年 6 月 30 日，和达高科的 100%控股股东为钱塘新区产业集团，实控人为杭州钱塘新区管理委员会。和达高科是专业的园区建设和运营管理者，基金底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目维持较高的出租率。和达药谷一期项目 2021 年、2022 年 1-6 月的出租率分别为93%、99.5%；孵化器项目 2021 年、2022 年 1-6 月的出租率为 90%、89.46%。 山东龙岗旅游集团旗下峡谷旅游区拟发行公募 REITs。中航基金管理有限公司同山东龙冈旅游集团签署合作协议，双方拟以龙冈旅游集团旗下 5A 级景区“山东地下大峡谷和沂水萤火虫水洞旅游区”作为底层基础设施项目资产申请发行公募 REITs。山东龙冈旅游集团是以开发和运营旅游景区为主的民营股份制企业，在旅游细分市场领域成为专业旅游洞穴运营商，是临沂市旅游龙头企业。目前集团拥有总资产 40 亿元，5A 级景区 2 家，4A 级景区 2 家。目前已上市和待上市的基础设施公募 REITs 的底层资产分类有交通基础设施、生态环保、能源基础设施、园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。旅游景区有望成为基础设施公募 REITs的又一底层资产类型，同时助力盘活存量资产。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，REITs 上涨 0.59%，上证综指上涨 1.76%，国债指数下跌 0.03%。滚动 4 周，REITs 指数下跌 3.33%，上证综指上涨 2.78%，国债指数下跌 0.17%。根据我们的统计测算，截至 2022 年12 月 2 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.64。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 上涨 0.87%，特许经营权类 REITs 上涨 0.41%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌3.45%，特许经营权类 REITs 下跌 3.26%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2022 年 12 月 2日，REITs 估值收益率最高的是华夏中国交建高速 REIT，达到 8.63%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.42%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均在 5%以内。 投资建议：央行和银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，其中提到稳步推进房地产信托基金（REITs）。REITs 有望成为租赁住房的融资渠道，同时助力盘活存量资产。租赁住房 REITs 整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -28%-21%-14%-7%0%7%14%2021-122022-042022-08房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 华夏杭州和达高科产园 REIT 即将上市 ..................................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑输上证综指 ............................................................................................................. 3 2.1. 本周产权类 REITs 表现强于特许经营类 REITs ....................................................................... 3 2.2. 仓储物流类 REITs