房地产“第三支箭”政策点评：弓开秋月行天，箭去流行落地

动态点评 http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2022 年 12 月 01 日 分析师：汪毅 S1070512120003 ☎ 021-61680675  yiw@cgws.com 分析师：王小琳 S1070520080004 ☎ 021-31829751  wangxl@cgws.com <<且将拨云来见日，许是乘风转舵时>> 2022-10-13 <<且将拨云来见日，许是乘风转舵时>> 2022-10-13 <<浮光跃金，择时券商>> 2022-07-12 弓开秋月行天，箭去流行落地 ——房地产“第三支箭”政策点评 ◼ 为支持优质房企拓宽融资途径，近期证监会从信贷、债券、股权三个融资主渠道放宽政策，即房地产行业融资“三支箭”组合。11 月 23 至 25 日，商业银行集中予以房企授信额度，“第一支箭”开始发力，国有银行已为房企提供超 1.3 万亿元的意向性融资额度。11 月 8 日，银行间市场交易商协会发布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”射出，目前增信发债企业有 6 家，储架式注册发行总金额将达到 1080 亿元。11月 28 日，证监会发布房地产企业股权融资调整优化 5 项措施，射出“第三支箭”。 ◼ 在前期政策调控下，房地产行业银行贷款、信用债等融资增速持续下滑，房企面临流动性短缺及债务违约等风险。此次地产融资政策“三支箭”着力于扩宽房企融资渠道，改善企业资金流动压力，推进房企的融资进度和融资结构优化。 ◼ 从结构上看，三项融资措施互为补充，前“两支箭”侧重于银行信贷和债券融资。针对资金流动紧张、面临债务违约的房企，放宽贷款抵押品种类和抵押率的限制，帮助发债补充流动性，置换其他债务。 ◼ 股权融资窗口再一次被打开，给债务规模不满足条件的优质房企提供了更加多样的融资选项，平衡企业资产负债表。此次股权融资政策允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，同时可以募集配套资金，用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。政策的最终目的是“保交楼、稳民生”，股权融资手段只能用于消化房企存量资产，保证现有项目正常交付，或者通过有余力的优质房企定增资金接收项目，对资金用途有较为严格限制，避免滥用。 ◼ 供给端政策大幅改善的信号意义十分重要。房地产行业目前具有较强资源整合的趋势，优质房企在融资政策支持下，能最大化发挥竞争优势，进行资产盘活、行业并购，促进行业优胜劣汰，高效整合。此外，房企流动性的顺利疏解、保交房问题解决能够重新点燃消费者对于房地产的信心，逐步辐射到需求端。 ◼ 市场层面，融资政策三箭齐发，有助于修复企业经营情况，带来估值改善。股权融资松绑有效提振了证券市场信心，地产板块行情仍在持续，市场关注度也随之提升。往后看，此前已经暴雷的房企经营负担依然不可小觑，房地产行业整体偿债压力还将持续存在，我们还需密切关注优质房企的周转改善情况。但供给端政策松绑后，我们预期未来在需求端也可能会有一轮较大政策利好释放。当前数据上居民购房需求仍然较为核心观点 相关报告 分析师 证券研究报告 投资策略研究 动态点评 仅供内部参考，请勿外传 动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 低迷，政策力度还需要加大。但我们对后续抱有积极预期，尽管当前基本面数据尚未起色，地产托底修复的行情还将继续演绎。 ◼ 投资建议：一是建议关注房地产行业受益于融资政策的央企国企和优质民企。 二是建议关注韧性、成长性较强的消费建材龙头。再融资限制放开有助于解决房企资金问题，建材企业回款情况有望改善，可以加快提升市场集中度。随着政策对存量房市场的加码，以及“保交楼”的持续推进，竣工端有望率先回暖，与地产后周期相关的涂料、五金、管材等消费建材企业有望充分受益。 三是建议关注业绩高增长、资产质量较优的银行。银行板块后续有望受益于地产风险释放、信贷回暖。目前银行板块估值处于历史低位，我们看好银行四季度的绝对和相对收益。 ◼ 风险提示：地产宽松政策推进不及预期；房地产需求不及预期；房企资金及经营不及预期；行业流动性风险；宏观经济下行风险。 仅供内部参考，请勿外传 动态点评 http://www.cgws.com 1. 融资三箭离弦 为支持优质房企拓宽融资途径，近期证监会从信贷、债券、股权三个融资主渠道放宽政策，即房地产行业融资“三支箭”组合。 11 月 23 至 25 日，商业银行集中予以房企授信额度，“第一支箭”开始发力。鼓励金融机构增加民营企业信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。政策发布后，国有银行已为房企提供超 1.3 万亿元的意向性融资额度。 表 1：“第一支箭”银行授信支持情况 时间 银行 内容 金额 2022/11/24 工商银行 工商银行 11 月 24 日与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等 12 家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达 6550 亿元 6550 亿 中国银行 中国银行与万科集团、碧桂园、龙湖集团、中海发展、华润置地、招商蛇口、金地集团、绿城中国、滨江集团、美的置业等十家房企签署《战略合作协议》，提供意向性授信金额合计超 6000 亿元。截止 11 月 25 日，六大国有银行已合计为 17 家房企提供超 1.3 万亿元意向性融资额度。 6000 亿 2022/11/23 交通银行 交行将为美的置业提供人民币 200 亿元意向性综合授信额度；交行将为万科集团提供人民币 1000 亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务 合计 1200 亿 2022/11/24 建设银行 与 8 家房企签署了合作协议，包括央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华 2022/11/23 农业银行 与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系 2022/11/24 邮储银行 邮储银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园集团、美的置业集团签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额 2800 亿元 2800 亿 兴业银行 兴业银行分别与万科集团、中海地产、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、建发地产、国贸地产、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股等 10 家房地产企业签订战略合作协议，合计提供意向性融资总额达 4400 亿元 4400 亿 2022/11/28 中信银行 中信银行分别与中海地产、招商蛇口、绿城集团、建发房产集团、华侨城集团、大悦城集团、龙湖集团、滨江集团、碧桂园集团、美的置业 10 家房地产企业签订“总对总”战略合作协议 资料来源：交易商协会，长城证券研究所 11 月 8 日，银行间市场交易商协