房地产REITs周报：新上市REITs表现差异显著

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 11 月 27 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:公募 REITs网下申购确认比例创新低——REITs 周报》 2022-11-20 2 《房地产-行业研究周报:房价下行压力有多大？》 2022-11-20 3 《房地产-行业点评:道阻且长，曙光微现—— 统计局 10 月数 据 点评》 2022-11-16 行业走势图 新上市 REITs 表现差异显著——REITs 周报 (2022.11.21-2022.11.26) 新上市交通基础设施 REITs 表现差异大 华泰江苏交控 REIT 和中金安徽交控 REIT 分别于 11 月 15 日和 11 月 22 日上市，二者虽均为交通基础设施类 REITs，二者上市首日表现差异较大。 从价格表现上看，华泰江苏交控 REIT 于 11 月 15 日上市，首日涨幅为 0.052%；中金安徽交控 REIT 于 11 月 22 日上市，上市首日基金价格下跌 4.5%。根据基金上市前的询价区间，华泰江苏交控 REIT 的询价区间上限为 8.125 元/份，询价区间下限为 7.056 元/份，发行价为 7.635 元/份，发行价在询价区间的 54 分位；中金安徽交控 REIT 的询价区间上限为 11.716 元/份，下限为 10.188 元/份，发行价为 10.88 元/份，发行价在询价区间的 45 分位。从换手率看，华泰江苏交控 REIT 的上市首日换手率为 28.84%，中金安徽交控 REIT 的上市首日换手率仅为 7.203%，是目前上市的基础设施公募 REITs 中，上市首日换手率第二低的一支。 华泰江苏交控 REIT 和中金安徽交控 REIT 的上市首日涨幅分别为已上市基础设施公募 REITs 上市首日涨跌幅第二低和最低的两支基金。这两支基金均为交通基础设施类 REITs，目前已经上市的 7 支交通基础设施类 REITs 中，仅有 3 支基金的上市首日涨幅超过 1%，其他 4 支基金的上市首日涨幅均不足 1%。这主要由于交通基础设施类 REITs 属于特许经营权类 REITs，拥有的底层资产为高速公路的经营权而非所有权；另外，高速公路类 REITs 的可分配现金流主要依据收取车辆通过高速公路的过路费，而主要变量为通行车辆，其波动或较大，这或为交通基础设施类 REITs 上市首日涨幅较低的原因。 11 月 23 日，央行和中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，其中在加大住房租赁金融支持力度中，提到“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。目前已上市和待上市的基础设施公募REITs 中，共有 4 支保障性租赁住房 REITs。REITs 一方面有望成为租赁住房的融资渠道，另一方面助力盘活存量资产。租赁住房 REITs 整体规模有望进一步扩大。 本周 REITs 跑赢上证综指 本周，REITs 上涨 0.80%，上证综指上涨 0.14%，国债指数上涨 0.04%。滚动 4 周，REITs 指数下跌 2.73%，上证综指上涨 6.37%，国债指数下跌 0.09%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 11 月 25 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.66。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 上涨 0.03%，特许经营权类 REITs 上涨 1.40%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 2.49%，特许经营权类 REITs 下跌 3.04%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类 REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2022年 11 月 25 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到8.72%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.53%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均在 5%以内。 投资建议：央行和银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，其中提到稳步推进房地产信托基金（REITs）。REITs 有望成为租赁住房的融资渠道，同时助力盘活存量资产。租赁住房 REITs 整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -28%-21%-14%-7%0%7%14%2021-112022-032022-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 新上市交通基础设施 REITs 表现差异大 .................................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................. 4 2.1. 本周产权类 REITs 表现弱于特许经营类 REITs ....................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 .................................................................................. 5 3. 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 ....................................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 ......................