房地产行业研究周报：公募REITs网下申购确认比例创新低——REITs周报

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 11 月 20 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:久旱逢甘霖——民企债券融资延期扩容点评》 2022-11-10 2 《房地产-行业研究周报:压力释放，分化持续—地产开发三季报综述》 2022-11-07 3 《房地产-行业研究周报:公募 REITs迎来百亿新星——REITs 周报》 2022- 11-06 行业走势图 公募 REITs 网下申购确认比例创新低——REITs 周报 (2022.11.14-2022.11.19) 公募 REITs 网下申购确认比例创新低 根据公告，华夏基金华润有巢 REIT 认购申请确认比例，网下申购确认比例刷新目前配售比例最低值。 华夏基金华润有巢 REIT 于 11 月 16 日公告，基金认购申请确认比例。基金共发售份额 5 亿份，其中初始战略配售份额 3 亿份，占发售总数的 60%；本次网下发售的初始基金份额数量为 1.4 亿份，占发售总数的 28%，网下投资者的有效认购申请确认比例为 0.47%；本次发售的公众投资者的初始基金份额为 12%，公众投资者的有效认购申请确认比例为 0.31%。从网下认购和公众认购的配售比例看，分别为目前已上市和待上市的 23 只公募 REITs 基金的最低配售比例和第二低配售比例。 按资产类型看，保障性租赁住房的 4 支基金（包含已上市和待上市的）的网下认购比例均低于 1%，公众认购配售比例均低于 0.7%，备受追捧。华夏基金华润有巢REIT 作为首支底层资产为上市房企（华润置地）旗下保租房的公募 REITs 基金。根据招募说明书，华夏基金华润有巢 REIT 的底层资产为有巢持有的两个项目，均位于上海市；两个项目的使用期限均至 2088 年。项目所在地点位于一线城市、项目使用期限时间长。 11 月 15 日，洛阳市长主持召开专题会议研究建筑业高质量发展、公募 REITs 发行、基金助力产业发展等工作，其中包括认真研究公募 REITs 政策导向，全面梳理景区、产业园区、仓储物流、高速公路、环保处理等公益性营收性项目，完善配套措施，规范操作流程，探索基础设施“投融建管退”全生命周期发展新模式。目前，江苏、安徽等省份已有基础设施 REITs 上市。未来，其他省份的基础设施REITs 上市或可期待，公募 REITs 整体规模有望进一步扩大。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，REITs 下跌 2.48%，上证综指上涨 0.32%，国债指数下跌 0.15%。滚动 4 周，REITs 指数下跌 4.65%，上证综指上涨 4.02%，国债指数下跌 0.01%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 11 月 18 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.39；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.68。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 下跌 2.54%，特许经营权类 REITs 下跌 2.45%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 3.74%，特许经营权类 REITs 下跌 5.47%。整体看本周产权类 REITs 指数表现略弱于特许经营类 REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2022年 11 月 18 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到9.06%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.66%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；园区基础设施类 REITs 的估值收益率多数在 5%以内，仅博时招商蛇口产业园 REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济 REIT 的估值收益率在 5%以上。 投资建议：上周证监会发布通知，提到支持中央企业开展基础设施 REITs 试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及 5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs。数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域 REITs 的试点有助于促进盘活存量资产，扩大有效投资，完善科技创新融资支持。未来，公募 REITs 的底层资产种类有望提升，各省份的基础设施 REITs 上市或可期待，公募 REITs 规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -28%-21%-14%-7%0%7%14%2021-112022-032022-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 公募 REITs 网下申购确认比例创新低 ........................................................................................ 3 2. 本周 REITs 跑输上证综指 ............................................................................................................. 4 2.1. 本周产权类 REITs 表现略弱于特许经营类 REITs .................................................................. 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 .................................................................................. 5 3. 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 ....................................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 .....................................................................................