房地产行业研究周报：房价下行压力有多大？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 11 月 20 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:道阻且长，曙光微现——统计局 10 月数据点评》 2022-11-16 2 《房地产-行业点评:政策协力，共克时艰——预售资金保函置换新规点评》 2022-11-15 3 《房地产-行业研究周报:华夏基金华润有巢 REIT 网下认购倍数高——REITs 周报》 2022-11-13 行业走势图 房价下行压力有多大？ 行业追踪（2022.11.13-2022.11.19） 新房、二手房价格下行压力仍在加剧 国家统计局数据显示，10 月 70 个大中城市的新建商品住宅价格环比-0.4%，降幅较 9 月扩大 0.1%；同比-2.4%，降幅较 9 月扩大 0.1%。二手住宅价格环比-0.5%，降幅较 9 月扩大0.1%；同比-3.7%，降幅较 9 月扩大 0.2%。21 年 9 月以来，新房价格已连续 14 个月环比增速为负或为零，且降幅仍有扩大趋势；二手房价格环比变动趋势与新房基本一致。22年下半年以来，一线城市新房、二手价格环比由涨转跌，二线城市价格环比跌幅扩大，三线城市继续探底，全国房价下行压力明显加剧。 房价下跌城市范围继续扩大，占比已超八成 10 月，70 个大中城市中新房、二手房价格环比下跌城市分别有 58 个和 62 个，较 9 月分别增加 4 个和 1 个。新房方面，10 月较 9 月价格涨幅较多的城市有南充、合肥、北京，分别环比+1.1%、+0.7%、+0.4%；跌幅较多的城市有大连、牡丹江，分别环比-1.2、-1.1%。10 月较 1 月涨幅较多的城市有成都、杭州、北京，分别增长 6.9%、5.1%、4.6%；跌幅较多的城市有北海、岳阳，分别下降 9.5、7.3%。 趋势上看，自 21 年 9 月起，新房、二手房价格环比下降的城市显著增加。22 下半年以来，下跌城市范围继续扩大，截止 2022 年 10 月末，占比均已达 8 成以上。10 月，一线城市中，上海二手房价格年内首次出现环比下跌，广州、深圳持续下行，仅北京二手房价格仍处上涨通道。 二手挂牌均价跌至谷底，年末冲刺新房价格承压 据 58 安居客房产研究院数据，10 月，全国 40 城二手房在架套数约 265 万套，环比-4.1%；在架时长约 74.8 天，环比+3.3%，去化难度仍在加大；新增挂牌量约 64 万套，环比-11.6%；挂牌均价 20156 元/平，环比-0.51%，均价已跌至近一年谷底。 整体来看，尽管近期退税优惠、带押过户等利好政策频出，但受购房者信心低迷、市场抛压较大、政策细则落地缓慢等因素影响，二手房价格未有回暖迹象。我们预计，成交缩量影响下短期二手价格回调压力仍会偏大。同时伴随二手房价格走低，一二手价差快速收窄，新房市场成交或受牵制，叠加年末房企降价促销力度加大，短期新房价格或将继续承压。 我们认为，未来房价回暖将取决于疫后经济复苏对基本面的拉动效果以及供需支持政策的连贯性。预计一线及强二线城市在人口、产业等多因素支撑下，价格波动幅度仍会相对有限，而城市间受基本面分化影响，房价分化或继续加剧。 11 月新房销售降幅扩大，二手房修复显著 新房市场本周成交 343 万平，月度同比-34.10%，相较上月下降 8.34pct；累计库存 17047万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 153 万平，月度同比+40.97%，相较上月下降 8.56pct。土地市场本周成交建面 2725 万平，滚动 12 周同比+19.07%；成交总额 457 亿元，滚动 12 周同比-0.64%；全国平均溢价率+2.09%，滚动 12 周同比+0.07pct。 本周申万房地产指数+0.23%，较上周下跌 10.01pct，涨幅排名 14/31，跑输沪深 300 指数0.11pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+4.89%，较上周下降 6.99pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数 1.04pct；克而瑞内房股领先指数为 6.47%，较上周下跌 17.30pct。 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -29%-24%-19%-14%-9%-4%1%2021-112022-032022-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：房价下行压力有多大？ .......................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 6 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 6 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 6 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 6 2.2.2. 新房推盘去化 ....................................