宏观经济专题报告：2023年房地产市场展望

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2022 年 11 月 17 日 蒋飞 0755-83537175 Email:jiangfei@cgws.com 执业证书编号：S1070521080001 李相龙 0755-23820694 Email:lxlong@cgws.com 执业证书编号：S1070522040001 联系人（研究助理）： 仝垚炜 0086-13680337457 Email: tongyaowei@cgws.com 从业证书编号：S1070122040023 联系人（研究助理）： 贺昕煜 0086-13021212875 Email: hexinyu@cgws.com 从业证书编号：S1070122050027 相关报告 《本轮房地产组合政策效果如何？——宏观经济专题报告》2022-10-11 《世界经济在转折中寻找平衡——长城证券四季度宏观经济展望》2022-09-06 《房地产后周期下的金融转型——宏观经济专题报告》2022-08-04 2023 年房地产市场展望 ——宏观经济专题报告 核心观点 ◼ 2022 年，是中国房地产极不平凡的一年。今年以来，房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经，从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，并受到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下，2022 年的房地产承受了自 98 年房改以来最大的挑战。 ◼ 展望 2023 年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。 ◼ 我们认为，2023 年的房地产市场或呈现以下特点： ◼ 第一、土地市场结构更加优化：在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。 ◼ 第二、商品房销售增速或将更大改善：政策上首先是继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，接着是政府增强市场信心，最后，我们预计 2022 年四季度商品房销售仍在低位，而 2023 年商品房销售面积累计同比从 5 月或开始回升，全年累计同比增速或为-10%左右，另外预计 2023 的整体房价或也继续下跌 5%。 ◼ 第三、房地产投资有望逐步回升；房地产融资在政策推动下明显改善；房地产行业的集中度有望提升；另外，整个房地产市场的消费模式将会继续改革转型，“租购并举”这种模式将会长期存在于我国的房地产舞台。 ◼ 风险提示：房地产企业风险事件、房价快速下跌、房地产投资额继续缩减、全球经济危机、报告中对未来经济变量的预测可能与实际数值不一致的风险 证券研究报告 宏观经济研究 专题报告 分析师 专题报告 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 政策基调：加大支持，力求市场平稳 ............................................................................... 4 2. 土地市场：结构更加优化 ................................................................................................... 8 3. 商品房市场：预计明年销售增速或将更大改善 ............................................................. 11 3.1 商品房市场长周期拐点已现，后周期开启。 ........................................................ 11 3.2 城镇化还未完成，催生新市民住房需求 ................................................................ 13 3.3 商品房销售政策从抑制向支持转变 ........................................................................ 14 3.4 预计明年销售增速会改善 ........................................................................................ 21 3.4.1 实际房贷利率预测 ........................................................................................... 21 3.4.2 居民贷款增速预测 ........................................................................................... 22 3.4.3 商品房销售面积累计同比预测 ....................................................................... 23 4. 房地产投资：有望逐步回升 ............................................................................................. 23 5. 房地产融资：政策推动明显改善 ..................................................................................... 25 6. 房地产行业：集中度有望提升 ......................................................................................... 26 6.1 行业集中度有望提升 ................................................................................................ 26 6.2 区域分化趋势更加明显 ............................................................................................ 27 7. 房地产市场：改革转型构建新模式 ..............................................................................