房地产行业9月观察：重视新玩家

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.10.24 重视新玩家 ——9 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 楼市单月销售金额相当于 2016~2017年水平，销售面积则类似于 2015年，相较之下，单价提升表明市场仍处于低迷阶段。 摘要： [Table_Summary]  销售有所回暖，尤其是以金额为代表的数据，成交均价有见底的意味，但更多来自于结构因素，反应楼市仍处于低迷阶段。从均价来看，2022 年 3 月为近年低点，为 9252 元/平方米，相较此前 1 万元出头的均价有明显回落，而从 7~9 月份连续 3 个月数据来看，基本得到修复，其中 7 和 8 月均破万元，9 月也达到了 9984 元/平方米。从城市数据来看，此均价并非代表这全国房价的上行，而是来自于城市成交结构导致的差异，因此，这样的均价回升，我们认为反应的是楼市仍然处于较为低迷的阶段。  新开工继续大幅度下行，单月仍然同比下降44%，为低基数下的负增长，以目前政策组合，预计 2023 年销售也将小幅负增长，因此新开工也将继续下滑。单从新开工面积和销售面积的关系来看，已经持续处于库存去化状态，也即新开工面积持续小于销售面积，但我们并不认为当前已经进入到供需反转阶段，随着商品房库存的去化，土地库存也将继续向商品房库存转移。对于 2023 年，由于销售预计将维持小幅回落态势，因此，新开工的反转概率也较低，仍将维持下降态势，等待库存的进一步去化。  市场开始分化，新进入者没有历史包袱，新格局将映入眼帘。过去以来，地产的核心竞争力主要是靠融资能力，其他门槛较低，因此，每一轮周期均有新进入者，而当前这一轮，其他领域的央国企，带着强有力的融资能力，开始填补民企退出的份额，至少看到了包括建筑、地铁公司在内的新进入者。2022 年在土地市场上已经有明显表现，并将在 2023 年上半年的销售榜单中更为突出。这类新进入者，没有低能级城市的历史包袱，相比于现有房企，甚至有一定的后发优势。  地产未来将是央国企为王，核心门槛依然是融资能力，继续推荐逻辑最顺的二线央国企。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科 A 等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《竞争格局改变中，关注新玩家》 2022.10.21 房地产《土地市场低迷，央国企包场》 2022.10.11 房地产《9 月不金，10 月可期》 2022.10.01 房地产《退税活跃换手，北上带动复苏》 2022.09.30 房地产《期待政策的延展性》 2022.09.30 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 10.24 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 16.77 2.29 2.23 7.3 7.5 2,007 120 11% 增持 000002.SZ 万科 A 16.19 1.94 2.27 8.3 7.1 1,803 116 -13% 增持 001979.SZ 招商蛇口 15.29 1.31 1.40 11.7 10.9 1,183 77 19% 增持 600383.SH 金地集团 9.61 2.3 2.1 4.2 4.6 434 45 -22% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.98 1.0 1.1 11.3 10.3 342 31 142% 增持 000402.SZ 金融街 4.98 0.55 0.60 9.1 8.3 149 30 -12% 增持 601512.SH 中新集团 8.17 1.02 1.18 8.0 6.9 122 15 -7% 增持 000656.SZ 金科股份 2.04 0.67 0.71 3.0 2.9 109 53 -54% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.56 3.67 3.71 5.1 5.0 2,030 109 16% 增持 1109.HK 华润置地 28.27 4.54 3.93 6.2 7.2 2,014 71 0% 增持 0960.HK 龙湖集团 17.33 3.93 3.81 4.4 4.5 1,088 63 -46% 增持 2007.HK 碧桂园 1.30 1.16 0.16 1.1 8.1 316 244 -79% 增持 3900.HK 绿城中国 10.42 1.79 1.82 5.8 5.7 264 25 -5% 增持 0817.HK 中国金茂 1.16 0.37 0.45 3.1 2.6 147 127 -44% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.52 0.87 0.93 0.6 0.6 49 94 -87% 增持 1918.HK 融创中国 4.16 0.83 1.05 5.0 4.0 226 54 -61% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映