房地产行业REITs周报：公募REITs上市热潮延续

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 10 月 16 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:金九缺席，银十可期》 2022-10-10 2 《房地产-行业点评:从因城施策到降系统成本》 2022-10-07 3 《房地产-行业研究周报:公募 REITs扩 募 呼 之 欲 出 ——REITs周 报 》 2022-10-02 行业走势图 公募 REITs 上市热潮延续——REITs 周报 (2022.10.09-2022.10.14) 园区基础设施 REITs 陆续上市，首日延续此前热潮 本周三支园区基础设施 REITs 陆续上市，上市首日均实现 30%涨停，延续此前保障性租赁住房 REITs 上市首日涨停的热潮。此次三支基金上市共募集到38.75 亿元，占 20 支上市公募 REITs 总募集规模的 6.27%。截至 2022 年 10月 14 日，共有 7 支园区基础设施类 REITs 上市，是目前我国上市 REITs 数量最多的一种资产类型。 新上市 REITs 备受追捧的主要原因在于近期股票二级市场表现弱于 REITs、资产荒的背景下 REITs 凭借较高的现金分派率（参考近期上市的 REITs 招募说明书）获得投资者青睐。 10 月 11 日，贵州省发改委联合贵州证监局印发《贵州省推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点方案》，将重点在供水、产业园区、大数据、旅游、交通、保障性租赁住房登领域推进试点建设。此次推进 REITs 试点旨在有效盘活存量资产，带动增量投资，提升基础设施运营管理水平，强化资本市场服务实体经济能力。10 月 13 日，中金安徽交控 REIT 获批通过，是又一单高速公路 REITs，资产估值达到 111.98 亿元，或成为目前市场上规模最大的 REITs 项目。随着 REITs 项目整体规模扩大，以及未来或有更多省份推进 REITs 试点的工作，REITs 整体的规模有望进一步扩大。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，REITs 下跌 1.20%，上证综指上涨 1.57%，国债指数上涨 0.14%。滚动 4周，REITs 指数下跌 3.04%，上证综指下跌 5.83%，国债指数上涨 0.19%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 10 月 14 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.41；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.73。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 下跌 1.94%，特许经营权类 REITs 下跌 0.59%。滚动 4 周，产权类 REITs下跌 3.03%，特许经营权类 REITs 下跌 3.01%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类 REITs 指数。 产权类 REITs 的 ABS 倍数收益率普遍低于特许经营权类 REITs 我们选取中证估值的 ABS 倍数收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至2022 年 10 月 14 日，ABS 估值收益率最高的是华夏越秀高速公路 REIT，达到 9.21 倍；估值最低的是华安张江光大园 REIT，ABS 估值 5.02 倍。分资产类型看，剔除本周新上市的三支基金，产权类 REITs的ABS估值收益率在（5%，6.8%）区间内；特许经营权类 REITs 的 ABS 估值收益率普遍在 6.8%以上。 投资建议：近期，公募 REITs 上市首日受热捧，8 月上市的保障性租赁住房REITs 和本周上市的园区基础设施 REITs 上市首日基本实现涨停。在资产荒的背景下，REITs 凭借较高的现金分派率获得投资者青睐。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -24%-18%-12%-6%0%6%12%2021-102022-022022-06房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 园区基础设施 REITs 陆续上市，延续此前热潮 ...................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑输上证综指 ............................................................................................................ 4 2.1. 本周产权类 REITs 表现弱于特许经营类 REITs ...................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 ................................................................................. 5 3. 产权类 REITs 的 ABS 估值收益率普遍低于特许经营权类 REITs ......................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 .................................................................................................................... 8 5. 本周公募 REITs 主要公告 ............................................................................................................ 8 6. 风险提示 ......................................................................................................................................... 8